VENDO O AFFITTO IL MIO APPARTAMENTO? FACCIO UN AFFITTO TURISTICO O LUNGO? QUALE CANONE DI AFFITTO POSSO CHIEDERE? PAGHERO’ TANTE TASSE? … FACCIAMO UN PO’ DI CHIAREZZA!
Molto spesso ci viene chiesto dai clienti se conviene vendere o affittare un immobile non utilizzato, se conviene affittare un appartamento facendo un affitto turistico o di durata più lunga, se si può decidere di chiedere qualsiasi canone di affitto… altrettanto spesso ci capita di vedere dei contratti di locazione non corretti o con clausole che il proprietario che le ha firmate (e magari le ha create convinto di aver fatto una cosa geniale…) deve solo sperare che non vi siano mai problemi con l’inquilino altrimenti anche l’avvocato meno esperto “andrebbe a nozze” impugnandole…
Allora cerchiamo di fare un po’ di chiarezza sui contratti di locazione possibili (ahimè spesso ne vediamo di completamente sbagliati) e di dare alcune piccole basi sulla fiscalità delle locazioni (che può variare in base al tipo di contratto, ai contraenti o alle loro scelte in fase di redazione) affinchè ciascuno possa iniziare a fare delle valutazioni corrette – pur senza la presunzione di diventare commercialista, avvocato o agente immobiliare – che lo aiutino a scegliere cosa fare se desidera mettere a reddito un immobile!
TIPOLOGIE CONTRATTUALI
AFFITTI BREVI E/O TURISTICI di abitazioni o singole stanze dell’abitazione:
- hanno una durata massima di 30 giorni ed il contratto può prevedere anche la fornitura dei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo (fornitura biancheria, pulizia locali, fornitura di utenze, wi-fi, ecc.)
- tassazione come reddito IRPEF (che viene sommata agli altri eventuali redditi) oppure con regime di “cedolare secca”: aliquota fissa del 21% sui canoni annui percepiti; sostituisce oltre all’IRPEF le imposte di bollo e di registro
Attenzione: se gli appartamenti che una persona vuole destinare all’affitto breve sono più di 4 l’Agenzia delle Entrate presume che sia un’attività svolta in maniera imprenditoriale e sarà necessario aprire la Partita IVA (in quel caso la tassazione non può prevedere la cedolare secca al 21%).
AFFITTI di durata superiore ai 30 giorni – esistono 2 forme contrattuali (Legge 431/98):
CONTRATTI A LIBERO MERCATO: la durata obbligatoria è di 4 anni + 4 di rinnovo. Il rinnovo è automatico tranne se il conduttore invia, 6 mesi prima della scadenza, la disdetta. Il locatore può dare disdetta solo in casi tassativamente indicati dalla legge che sono: necessità di dover destinare l’abitazione a uso proprio, ricostruzione dell’edificio, necessità di vendere l’immobile.
L’importo del canone è libero e lasciato alla contrattazione tra proprietario e inquilino.
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO: l’importo del canone a Padova deve essere compreso tra un minimo ed un massimo – secondo la tipologia dell’alloggio e della zona di ubicazione – già determinato dall’Accordo Territoriale tra le associazioni sindacali che rappresentano i proprietari e gli inquilini, l’ESU e le associazioni degli studenti.
Questi contratti possono essere di 3 tipi:
- USO ABITATIVO: durata minima del contratto 3 anni + 2 di rinnovo (estensibile fino a 6 anni + 2);
- USO TRANSITORIO: durata da 1 mese a 18 (non rinnovabili); può essere stipulato solo se vi sono comprovate necessità temporanee del proprietario o dell’inquilino;
- STUDENTI UNIVERSITARI: durata da 6 mesi a 36.
FISCALITA’ DELLE LOCAZIONI
I contratti di locazione delle abitazioni scontano delle imposte che variano in base al regime fiscale che si sceglie di adottare al momento della redazione del contratto (ma che possono essere modificate annualmente): il regime naturale o quello opzionale della “cedolare secca”.
REGIME NATURALE: il canone di affitto annuo (con alcune riduzioni a seconda dei casi) viene sommato al reddito IRPEF; il contratto è soggetto a imposta di bollo (una marca da 16 € ogni 100 righe) e all’imposta di registro pari al 2% del canone annuo (da versare per ogni annualità del rapporto di locazione) che viene divisa al 50% tra proprietario e inquilino.
REGIME DELLA CEDOLARE SECCA: consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’IRPEF, dell’imposte di registro e di bollo.
Per i contratti di locazione a libero mercato l’imposta annua è pari al 21% del canone annuo; per i contratti di locazione a canone concordato l’imposta annua è – al momento – pari al 10% del canone annuo.
PERCHE’ AFFIDARSI ALL’AGENZIA IMMOBILIARE PER AFFITTARE
Abbiamo cercato di schematizzare e rendere più comprensibile e semplice possibile un argomento oggetto di molte normative (anche fiscali) ed adempimenti che, in molti casi, rendono difficile la scelta del contratto e quella dell’inquilino.
Prima ancora di decidere se mettere in affitto un immobile consigliamo di contattarci per avere un incontro in cui valuteremo insieme ed in modo specifico i costi ed i benefici di ogni tipologia di contratto; ci è capitato molto spesso di far cambiare ad alcuni clienti delle modalità che usavano da anni ma che gli facevano perdere anche più di 1000 euro all’anno!!!
Una volta scelto il contratto più conveniente siamo poi in grado di investire tempo e denaro nei giusti canali pubblicitari e di selezionare gli aspiranti inquilini, accompagnandoli a visionare l’immobile, conoscendoli e facendoci dare tutte le referenze per capire la loro affidabilità.
Dopo aver trovato “il giusto inquilino” dedicheremo tutto il tempo che serve alla predisposizione del contratto ed a tutti i molteplici adempimenti burocratici necessari, alla corretta compilazione della relativa modulistica per poi procedere alla registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.
Solo in questo modo il proprietario eviterà, oltre a perdite di tempo, anche eventuali sanzioni (molto salate) che sono spesso capitate a chi – magari alle prime armi – aveva provato autonomamente ad occuparsi di tutto.