Il Ministero delle Infrastrutture sta lavorando su tre tipologie di difformità lievi. Si tratta di una sanatoria, possibile per difformità formali, il cui obiettivo è tutelare i piccoli proprietari immobiliari che hanno bisogno di regolarizzare le loro posizioni e che non riescono a ristrutturare o vendere la propria casa. Secondo il Consiglio nazionale degli ingegneri il problema riguarda l’80% del patrimonio immobiliare italiano; è “esploso” negli ultimi anni in cui – tra le verifiche necessarie per poter eseguire lavori edilizi con il 110% e una maggiore sensibilità della filiera che si occupa delle compravendite immobiliari (notai, tecnici, agenti immobiliari, periti delle banche, ecc.) – molti proprietari hanno scoperto che i loro immobili hanno delle irregolarità, magari esistenti fin dalla costruzione e delle quali erano inconsapevoli, nella quasi totalità in perfetta buona fede, e se ne sono resi conto solo nel momento in cui si sono approcciati alla vendita o hanno fatto fare gli studi per la fattibilità del 110%.
Tre tipologie di difformità lievi
Casi frequentissimi avvengono nella compravendita degli immobili in cui la planimetria non corrisponde allo stato effettivo dell’organizzazione degli spazi interni o in quelle in cui l’immobile è costruito prima del 1967 e manca la documentazione sul suo stato legittimo quindi non si può procedere alla ristrutturazione: in questi casi finalmente diventerebbe possibile regolarizzare il tutto pagando un’oblazione e sempre che non si vadano a ledere interessi di terzi.
Il Sole 24 Ore spiega che i tecnici del MIT (Ministero Infrastrutture e Trasporti) stanno lavorando su tre tipologie di difformità lievi. Ovvero:
- lo stato legittimo;
- le tolleranze costruttive;
- la doppia conformità.
Con la nuova normativa si potranno sanare:
- difformità di natura formale, legate alle incertezze della disciplina vigente;
- difformità edilizie interne, riguardanti singole unità immobiliari (case o appartamenti) dove i proprietari hanno apportato lievi modifiche (tramezzi, soppalchi, eccetera);
- difformità che potevano essere sanate all’epoca dei lavori, ma non oggi a causa del requisito della «doppia conformità» (alle regole attuali e a quelle dell’epoca dei lavori), che non consente la sanatoria per moltissimi interventi.
Tramezzi, finestre e nicchie
La difformità è un termine tecnico per definire l’abuso edilizio. La legge già dice che gli abusi che non superano il 2% dei volumi permessi dal titolo abitativo sono considerati lievi e per questi non c’è bisogno di sanatoria. Le irregolarità su cui interviene la norma sono invece elementi come tramezzi, soppalchi, finestre e aperture di vario tipo; se per queste opere ci sono “disallineamenti” tra la documentazione in possesso dei comuni e la realtà delle case questo crea problemi nell’amministrazione ed ai cittadini al momento della vendita o ristrutturazione degli immobili.
La doppia conformità e le tolleranze costruttive
La doppia conformità è quella che si ha quando si valutano le regole vigenti all’epoca dell’abuso e quelle di oggi. Questo doppio requisito attualmente crea ostacoli a chi tenta di sanarli e l’intenzione del ministero è quella di toglierlo: d’ora in poi basterà rispettare la conformità alle regole di oggi o dell’epoca per avere l’ok. Poi ci sono le cosiddette tolleranze costruttive: in questo caso si pensa di alzare l’asticella del 2% fino al 5%. Ma solo per gli immobili più vecchi ovvero quelli costruiti prima del 1985. Sulla dichiarazione dello stato legittimo degli immobili per le case costruite prima del 1967 l’idea è quella di far coincidere lo stato di fatto con quello legittimo. Sanando così tutte le piccole irregolarità interne ma senza andare a condonare situazioni di abuso grave. Anche chi compra casa con una planimetria che non corrisponde allo stato effettivo dell’immobile potrebbe regolarizzarla, a patto di non ledere interessi di terzi.
Soppalchi e verande
In ultimo, anche chi ha comprato un immobile costruito prima degli Anni Sessanta e da ristrutturare, ma gli manca la documentazione sullo stato legittimo, potrà avviare una ristrutturazione. Uno dei casi classici è quello che riguarda soppalchi e verande. Per le strutture amovibili, come noto, non servono permessi. Una struttura fissa che crea un nuovo locale invece necessita di un permesso di costruzione in sanatoria con il pagamento di un’oblazione purché vi sia la doppia conformità e non sia oggetto di un provvedimento di demolizione. Con i soppalchi invece a volte si realizza una nuova stanza, aumentando la superficie calpestabile: questo tipo di opere necessita del permesso dei comuni.
Cila e Scia
Per quanto riguarda i tramezzi, una struttura che divide in due i locali è oggetto di manutenzione straordinaria. Necessita quindi di Cila (Comunicazione di Inizio Lavori). La sua mancanza è sanabile pagando una sanzione. Se invece si toccano i muri portanti serve la Scia (Segnalazione Certificata di inizio attività). La demolizione senza autorizzazione rende più onerosa la sanzione. Infine, ci sono i cambi di destinazione d’uso degli immobili. Attualmente le categorie sono quattro: residenziale (con la sottocategoria turistico ricettiva); produttiva e direzionale, commerciale e agricola. Il cambio è possibile rispettando le regole per ogni tipologia. Il cambio tra categorie funzionali diverse deve rispettare non solo le prescrizioni per ogni singola tipologia ma anche quelle del piano del Territorio. Se poi l’unità coinvolta (esempio: un ufficio da trasformare in abitazione) si trova in condominio l’operazione non deve violare il regolamento contrattuale.
Conclusioni
Ritengo sia indispensabile una legge per sanare le difformità interne alle abitazioni che stanno bloccando milioni di italiani e di immobili che potrebbero essere tranquillamente venduti o ristrutturati; questo inoltre libererà gli uffici comunali da centinaia, migliaia di pratiche che si accumulano da anni. Ovviamente non dovrà essere un condono per aiutare i furbetti o chi ha costruito case abusive e – visto che siamo anche in ballo con la direttiva europea “case green” – potrebbe essere l’occasione per incentivare i processi di rigenerazione del patrimonio edilizio, per promuovere la compatibilità ambientale e l’efficientamento energetico, per il miglioramento e l’adeguamento sismico. Nei prossimi giorni ci saranno le riunioni del Governo per la definizione delle varie proposte di legge in tema, quindi BUON LAVORO… e speriamo che la montagna non partorisca il topolino!!!