Due anni di tempo, ma molta discrezionalità
Manca ancora qualche passaggio formale, dopodiché l’Italia avrà due anni per recepire le norme della direttiva Ue sulle case green. Il testo approvato lascia un ampio margine di discrezionalità ai Paesi membri su come raggiungere gli obiettivi e il fatto che i partiti dell’attuale maggioranza di governo abbiano votato contro il testo lascia pensare che almeno nella prima fase l’approccio sarà morbido. Ciò non toglie che le prescrizioni generali della direttiva, per quanto molto edulcorate rispetto a quelle originarie, rischiano di avere conseguenze sul mercato e nelle tasche dei proprietari di casa.
Esiste un divieto di vendita per le vecchie case? Le prescrizioni
Cominciamo con il dire che NON E’ PREVISTO NESSUN DIVIETO DI VENDITA O LOCAZIONE DELLE ABITAZIONI AD ALTO CONSUMO. Le prescrizioni per gli immobili residenziali sono tre:
- dal 2030 gli edifici nuovi dovranno essere a zero emissioni. Questo comporterà presumibilmente un aumento dei listini in cantiere ma non crea problemi tecnici;
- il 15% degli edifici presenti nel territorio andrà ristrutturato in tempi relativamente brevi e dando la priorità al patrimonio con le peggiori prestazioni;
- i consumi di energia dovranno ridursi del 16% entro il 2030 e tra il 20 e il 22% entro il 2035.
Il crono-programma in Italia
Rispetto alla direttiva europea proposta inizialmente il nuovo accordo permette ai governi nazionali di definire il proprio programma intermedio con obiettivo di arrivare al “net zero” nel 2050 ed è basato su un cambio radicale di paradigma: a rilevare non sono più le emissioni dei singoli edifici ma la media dei consumi dell’intero patrimonio edilizio nazionale.
L’Italia è toccata comunque fortemente dai nuovi vincoli a causa della peculiare composizione del suo patrimonio immobiliare: secondo l’ultimo rapporto Enea oltre la metà delle abitazioni è in classe energetica F o G (i due livelli più bassi di prestazione energetica). Quindi rispetto alla versione iniziale della Direttiva UE che prevedeva il raggiungimento della classe energetica E per tutti gli edifici residenziali entro il 2030 e della classe D dal 2033 il nuovo testo è decisamente meno stringente. L’obiettivo finale sarebbe quello di avere zero emissioni dagli immobili entro il 2050 arrivandoci tramite gli step intermedi che abbiamo visto precedentemente, a cui va aggiunto l’obbligo di eliminare le caldaie a gas entro il 2040 e l’obbligo dal 2032 per gli immobili oggetto di ristrutturazione di installare impianti fotovoltaici.
La direttiva avrà impatto anche sui bonus casa in quanto gli sconti attualmente in vigore scadranno alla fine del 2024, già nel 2025 gli apparecchi che funzionano solo a metano, infatti, non saranno più incentivabili. Si vuole consentire, con le nuove regole di accedere agli incentivi fiscali, con apparecchi che funzionino almeno in modo prevalente con gas verdi.
Quanto costerà alle nostre tasche?
Alcuni stimano una spesa compresa tra i 30 e i 50mila euro per ogni unità immobiliare e solo per la sostituzione della caldaia con un modello di nuova generazione la spesa può arrivare in Italia a 16mila euro. Secondo un’analisi del Codacons “i lavori di riqualificazione più comuni e che interessano cappotto termico, infissi, caldaie e pannelli solari hanno costi molto diversificati a seconda della tipologia dei materiali scelti e dell’ubicazione territoriale degli edifici. Il cappotto termico, ad esempio, ha un costo medio compreso oggi tra i 180 e i 400 euro al metro quadrato, mentre per gli infissi la spesa varia in media da 10 a 15mila euro. Per una nuova caldaia a condensazione, considerata una abitazione da 100 mq, la spesa va dai 3mila agli 8mila euro, mentre per l’acquisto e l’installazione di una pompa di calore il costo oscilla tra i 6mila e i 16mila euro a seconda dell’impianto scelto. Per un impianto fotovoltaico da 3 kW la spesa da sostenere è di circa 7.500-10.500 euro, a seconda del tipo di pannelli fotovoltaici utilizzati”.
… cifre non accessibili a tutti quindi la norma europea delega gli stati a trovare le soluzioni migliori e ci vorranno un paio d’anni solo per decidere che direzione prendere. Ovviamente l’auspicio è che non si ricorra ad un altro salasso per la collettività come è stato il 110%: le case efficientate sono state circa il 2% con una spesa che fa venire la pelle d’oca!
Inciderà sul valore di un appartamento o di una casa questa direttiva?
Dipenderà anche da dove è l’immobile e dalla fascia di mercato in cui si colloca: se è costruito negli anni ’60 ed ha una qualità medio-bassa l’incidenza sarà maggiore rispetto per esempio ad uno ubicato in centro storico. Se l’immobile è di fascia alta, anche se non efficiente dal punto di vista energetico, l’impatto sarà decisamente minore rispetto ad un edificio di livello medio-basso in periferia: d’altra parte se ho un’abitazione che dal punto di vista energetico non è il massimo, ma ho una buona disponibilità economica, spendere 5/600 euro in più all’anno poco importa. Se devo fare i conti economicamente tutti i mesi, tra rate del mutuo e costo della vita, l’impatto è sicuramente ben diverso.
Pertanto il costo degli interventi di riqualificazione energetica previsti dall’Ue potrebbero determinare nel medio termine effetti importanti sul mercato immobiliare, portando ad una svalutazione fino al 40% (secondo il Codacons) del valore degli immobili non oggetto di lavori di riqualificazione.
Quindi la risposta è SI, il mercato immobiliare verrà influenzato da questa nuova direttiva UE ed ogni buon agente immobiliare dovrà tenerne conto nel momento in cui dovrà effettuare una stima del più probabile prezzo di mercato di un immobile!