Negli ultimi anni i tassi dei mutui avevano raggiunto i minimi storici, permettendo a molte persone di ottenere dei prestiti molto convenienti e dando una spinta alle compravendite immobiliari in tutta Europa. Oggi lo scenario dei tassi sta cambiando: dall’inizio del 2022 i tassi applicati ai mutui sono aumentati in misura significativa, dopo aver toccato il minimo storico nel 2021.
Come sarà da ora in poi l’offerta di mutui in banca?
Chi deve contrarre oggi un nuovo mutuo, sia fisso che variabile, si ritroverà dei tassi più alti rispetto a qualche mese fa… ma sempre più bassi rispetto a qualche anno fa! Basti pensare che il boom dei mutui del 2007/2008 è avvenuto quando i tassi di interesse sui mutui erano superiori al 5 per cento, mentre oggi non siamo nemmeno a metà di quel livello. La strategia delle banche sarà quella di spingere le soluzioni intermedie tra fisso e variabile, ovvero: a) dei mutui a tasso variabile con un tasso di entrata più conveniente rispetto al tasso fisso e con delle opzioni paracadute in caso di rialzo tassi, ovvero un livello massimo di tasso oltre il quale il mutuo mai andrà (mutuo a tasso variabile con “cap”), b) dei mutui con l’opzione di conversione a tasso fisso dopo un certo numero di anni o un mutuo a rata costante ma con durata variabile, che garantisce un importo di rata invariato anche in presenza di tassi in rialzo, ed andrà ad avere conseguenze sulla durata del mutuo.
Il mutuo a tasso fisso è ancora una buona scelta?
Il mutuo a tasso fisso è ancora una buona opzione, ma con una differenza: nel recente passato il tasso di ingresso era solo lievemente più alto del tasso variabile, quindi veniva scelto perché la sicurezza del tasso veniva pagata solo pochi centesimi di punto in più. Oggi sceglierà il tasso fisso chi preferisce la sicurezza al risparmio, perché con il tasso variabile almeno inizialmente si risparmia molto. Va ovviamente valutato se convenga stipulare oggi un mutuo a tasso fisso al 2,5 per cento o un tasso variabile al 1 per cento, ma con il rischio di avere un cap o un’opzione di conversione al tasso fisso che porta il costo di rimborso oltre quel tasso. In quel caso converrebbe ancora stipulare un tasso fisso.
Quali saranno invece le conseguenze dell’aumento tassi per chi ha già un mutuo in essere?
Ad oggi buona parte dei mutui in essere è a tasso fisso, e chi ha già acceso un mutuo non subirà quindi nessuna conseguenza: resterà con i tassi a livelli bassissimi come negli scorsi mesi. Chi invece avesse in corso oggi un mutuo a tasso variabile e fosse spaventato dal possibile aumento dei tassi, deve sapere che se il mutuo è in essere da molti anni l’impatto dell’aumento dei tassi sarà minimo: dato il tipo di ammortamento utilizzato (alla francese), buona parte degli interessi infatti viene estinta nei primi anni, quindi l’impatto sulla rata dell’aumento dei tassi sarà minimo. In ogni caso, se l’impatto sulla rata fosse insostenibile, è sempre possibile cambiare mutuo attraverso surroga, sostituzione o rinegoziazione.
L’aumento dei tassi dei mutui influenza i prezzi degli immobili?
Non tutto il male viene per nuocere. Secondo la Bce, l’aumento dei tassi del mutui potrebbe generare un calo dei prezzi delle case, favorendo in questo modo una resilienza del mercato immobiliare che già si era notata negli anni della pandemia. In uno studio sulle ricadute degli aumenti dei tassi dei mutui, la Bce sottolinea come i rialzi dei tassi dell’ultimo semestre possono avere pesanti ricadute su prezzi immobiliari e investimenti nel settore dell’area euro, anche se le ricadute di quanto avvenuto negli ultimi anni con il Covid aumentano l’incertezza sulle prospettive per la casa. Rilevando inoltre che negli ultimi anni i prezzi dell’immobiliare nell’area euro hanno mostrato un’accelerazione, l’aumento dei tassi dei mutui potrebbe creare un’inversione di tendenza visto che le dinamiche del mercato immobiliare sono molto sensibili ai tassi dei mutui. Secondo un modello di stime, un aumento di un punto percentuale sui tassi dei mutui porta a un calo sugli investimenti immobiliari – aggiunge la Bce – dell’8% dopo due anni”. Ma la stessa Bce avverte che gli sviluppi sul mercato immobiliare sono influenzati anche da altri fattori che potrebbero aumentare le incertezze rispetto alle prospettive dell’immobiliare abitativo. Ad esempio, dopo quanto accaduto con il Covid ora le famiglie sembrano attribuire un maggiore valore a proprietà immobiliari spaziose, che consentono di lavorare da remoto e stanno anche optando per case più lontane dai luoghi di lavoro.
COSA SAPERE PRIMA DI CHIEDERE UN MUTUO
Per scegliere quale tipo di mutuo fare per acquistare la casa, è bene avere le idee chiare e ci sono alcune cose che è bene sapere prima di contattare la banca, oltre a quello che la stessa vi chiederà al fine dell’ottenimento del mutuo:
Posso ottenere un mutuo?
La condizione per chiedere un mutuo, solitamente, è poter dimostrare di essere in grado di restituire il finanziamento nel tempo pattuito. La banca quindi valuterà il merito creditizio del richiedente che dovrà avere un reddito dimostrabile oppure fornire adeguate garanzie.
Quanto si può chiedere di mutuo?
Solitamente le banche concedono fino all’80 per cento del valore dell’immobile, a fronte di maggiori garanzie ci possono essere prestiti e mutui particolari che arrivano fino al 100 per cento del valore della casa.
Quale rata del mutuo mi posso permettere?
Prima di chiedere il mutuo è meglio conoscere bene il proprio reddito e di conseguenza valutare bene la sostenibilità della rata. Solitamente una rata “sostenibile” non dovrebbe superare un terzo del reddito totale.
Quanto mi costa il mutuo?
Il costo del mutuo è dato dalla quota capitale a cui vanno aggiunti gli interessi da corrispondere alla banca come remunerazione del prestito. Vanno poi considerati tutti gli oneri e spese accessorie; solitamente è bene consultare il tasso annuo effettivo globale (Taeg), che comprende i tassi di interesse più i tassi legati alle altre spese, restituendo l’effettivo costo del finanziamento.
Quale durata del mutuo conviene?
La durata del mutuo determina quanti interessi si pagheranno per il finanziamento. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, più breve è la durata, più alte sono le
rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi. Viceversa, quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.
In conclusione oggi per chi deve acquistare casa con un mutuo è il ancora il momento: i tassi sono in crescita ma rimangono ancora relativamente bassi rispetto annate precedenti; consigliamo quindi di sfruttare il periodo storico favorevole perché se dovessero crescere ulteriormente sarà difficile per molti accedere ad un mutuo e sostenere rate più alte.
Anche per chi deve vendere casa propria oggi è un momento favorevole: ci sono molti acquirenti in cerca della casa da comprare, il numero di persone in cerca di casa da acquistare rimane alto e ciò permette di vendere in tempi rapidi mantenendo i prezzi interessanti. Aspettare per vendere significherebbe rischiare di aver meno potenziali acquirenti e dover abbassare il prezzo della propria casa per riuscire a venderla.