Una delle prime cose da fare quando decidi di vendere la tua casa è di assicurarti di avere tutta la documentazione necessaria. Nello specifico, si tratta di una serie di attestati e certificazioni che forniscono in maniera ufficiale alcune informazioni fondamentali sull’immobile e la sua proprietà. Avere tutti questi documenti il prima possibile garantisce di arrivare alla fine del percorso di vendita senza intoppi e brutte sorprese.
Per dare delle risposte tecnicamente chiare e concrete, ci siamo rivolti al Geometra Devis Sacconi, il tecnico dalla grande professionalità e competenza a cui siamo legati da un’importante e costante collaborazione. Abbiamo chiesto al Geometra Sacconi di rispondere a quelle che possono essere le prime domande che si potrebbe porre una persona che si appresta a vendere il proprio immobile.
Domanda – Devis, quali sono i documenti necessari per la vendita di una casa?
Risposta – I documenti fondamentali per vendere casa sono:
- Atto di provenienza.
- Planimetrie Catastali.
- Documenti che attestano la regolarità dell’immobile.
- Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.).
- Visura Ipotecaria.
- Documenti Personali.
Atto di provenienza
L’atto di provenienza è il documento che attesta la reale titolarità dell’immobile in merito alla proprietà ed altri diritti che potrebbero esserci sullo stesso. In poche parole, l’atto di provenienza accerta che chi vende la casa abbia effettivamente diritto a trasferire la proprietà, perché lì è indicato come ne è venuto in possesso.
Planimetria Catastale
La planimetria catastale è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni. Le misure e la disposizione dei vani disegnati nella planimetria devono corrispondere esattamente allo stato di fatto in cui l’immobile si presenta nel momento in cui viene compravenduto.
Documenti che attestano la regolarità dell’immobile
Sono tutti i permessi e le autorizzazioni inerenti l’immobile depositati nel Comune in cui si trova. Fanno parte della documentazione urbanistica le autorizzazioni amministrative per la costruzione, e cioè il permesso di costruire, la licenza edilizia, la concessione edilizia, la dichiarazione di inizio attività edilizia DIA e la segnalazione certificata di inizio attività edilizia SCIA e per eventuali abusi condonati la concessione in sanatoria.
Un cenno specifico lo facciamo al certificato di abitabilità: è il certificato rilasciato dal Comune, nel quale dichiara che l’immobile è stato costruito nel rispetto di tutte le norme relative alla sicurezza e all’igiene.
Il certificato di Regolarità degli Impianti: sono le certificazioni di conformità degli impianti elettrico, termico ed idraulico, rilasciate dalle ditte installatrici. Per questi certificati non c’è l’obbligo di fornirne copia all’acquirente, ma nel caso il venditore ne sia in possesso, sarebbe buon uso consegnarli al futuro proprietario.
Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’ APE è il documento che attesta le caratteristiche e le prestazioni energetiche di un immobile e ne attesta la Classe Energetica, la quale può variare in una scala che va dalla lettera ‘A’ ( miglior efficientamento energetico) a ‘G’ ( peggior efficientamento energetico).
Visura Ipotecaria
La Visura Ipotecaria è un documento che attesta che sull’immobile non gravano ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi.
Documenti Personali
In sede di rogito notarile, venditori ed acquirenti dovranno presentare una serie di documenti che ne attestano in maniera inequivocabile, la loro identità:
- Carta d’identità e codice fiscale.
- Certificato di stato civile, il quale dichiara se la persona risulta o meno sposata e con che modalità (unione o separazione dei beni).
- Permesso di soggiorno. Nel caso il venditore o l’acquirente non siano cittadini italiani, devono presentare regolare permesso di soggiorno.
Domanda – Nel caso il mio immobile presentasse delle difformità? Ad esempio, ho diviso una stanza con un muro, ricavando cosi due ambienti ed al tempo dei lavori non ho fatto nessuna dichiarazione di questo cambiamento all’ufficio tecnico del comune. Cosa devo fare?
Risposta – La prima cosa da fare è rivolgersi al proprio tecnico di fiducia, il quale effettuerà un sopraluogo sull’immobile e fatte le dovute misurazioni e verifiche, valuterà la strada migliore da percorrere e vi consiglierà come procedere. In questo specifico caso una delle possibili strade, potrebbe essere quella di presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) in Sanatoria. Questo significa che il tecnico presenterà al Comune una pratica atta a mettere in evidenza lo stato delle planimetrie catastali reali e legittimate dal Comune stesso ed aggiungerà la relazione tecnico/grafica delle variazioni che sono state apportate. Successivamente a questa pratica, il tecnico andrà ad eseguire la Variazione Catastale, il che significa che riporterà l’immobile in uno stato di ‘Congruità’ con nuove Planimetrie Catastali le quali rispecchieranno perfettamente lo stato reale degli ambienti e le corrette misure. Il costo di tale operazione è variabile e dipende dal Comune nel quale si presenta la pratica. Nel Comune di Padova, ad esempio, oltre alla parcella del Tecnico che si occuperà della pratica, sono da aggiungere le spese di presentazione della CILA in Sanatoria che equivalgono a 1000 euro più diritti di segreteria. Sono da aggiungere inoltre i diritti di variazione catastale che equivalgono a 50 euro per ogni subalterno che si va a variare o costituire.
Domanda – Quale consiglio daresti ad una persona che si appresta a vendere la propria casa?
Risposta – Le consiglierei di far redigere dal proprio Tecnico di fiducia una ‘Dichiarazione di Conformità Urbanistica’.
Domanda – Di cosa si tratta?
Risposta – Si tratta di una relazione redatta da un Tecnico abilitato, comprensiva di tutti i documenti riguardanti l’immobile da vendere (planimetrie catastali, permesso di costruire, eventuali sanatorie, agibilità, ecc..). Inoltre il Tecnico eseguirà sull’immobile una serie di verifiche e misurazioni, che ne verificheranno la conformità e la regolarità rispetto alle planimetrie presentate in Comune. Se tutto risulterà conforme concluderà il fascicolo. Nell’eventualità, si dovessero riscontrare delle difformità, il Tecnico avviserà prontamente il cliente, mettendolo al corrente delle problematiche riscontrate e delle spese che si dovranno affrontare per la loro regolarizzazione. Questo fa sì che il venditore abbia ben chiara la situazione e che non ci siano problematiche al momento della compravendita. Il costo per redigere una Conformità urbanistica è, ad esempio,per un normale appartamento,di circa 350/400 euro. Una cifra irrisoria se si pensa all’ enorme mole di problemi e conseguenti ansie, che può far risparmiare ad un venditore.
Domanda – Un ultimo consiglio?
Risposta – Vendere casa è un viaggio. Il consiglio che vi posso dare è di circondarvi di BUONI COMPAGNI di viaggio. Affidatevi solo a validi professionisti.
Articolo a cura di Marco Masiero