Oggi cerchiamo di fare un pò di chiarezza sulle locazioni POSSIBILI secondo le leggi vigenti, perchè sempre più spesso i proprietari di un immobile, a fronte di una richiesta ben superiore all’offerta in cui un aspirante inquilino è disposto a firmare qualsiasi cosa pur di risolvere il suo problema abitativo, si inventano dei contratti o delle clausole “creativi” scopiazzando qua e la quello che trovano sul web, facendo “copia e incolla” di quello che più piace… il tutto senza rendersi conto degli enormi problemi a cui potrebbero incorrere domani.
LOCAZIONE USO ABITATIVO: DEFINIZIONE E CONTENUTO DEL CONTRATTO
E’ il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore o inquilino) un immobile in cambio di un corrispettivo e per un certo periodo di tempo, al termine del quale il bene deve essere restituito nel medesimo stato iniziale (art. 1571 C.C.).
Il contratto di locazione POSSIBILE è dunque solo quello precisamente normato dal codice civile e da alcune leggi speciali: la 392/1978 e la 431/1998. Nell’articolata gamma di schemi contrattuali predefiniti dalla legge le parti possono concordare quello più adatto alle rispettive esigenze, in particolare valutando gli aspetti della durata e del corrispettivo, sempre attenendosi al rispetto degli elementi tipici: la data di stipula, l’identificazione delle parti e del bene locato, il prezzo del canone, le modalità tracciabili di pagamento, l’ammontare del deposito cauzionale (o di altra garanzia), la suddivisione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione e degli oneri accessori, i termini della disdetta e le modalità di esercizio del recesso, la durata del rapporto ed infine è da aggiungere l’obbligatorietà dell’attestazione di prestazione energetica (APE) di cui deve essere dotata l’unità immobiliare locata.
TIPOLOGIE DI CONTRATTO POSSIBILI: CONTRATTI DI LIBERO MERCATO E CONTRATTI CONCORDATI
Le diverse forme contrattuali previste dalle leggi sono sinteticamente:
– i contratti di libero mercato che si basano sulla libera contrattazione delle parti hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo, senza benefici fiscali per il locatore ed entità del canone lasciata all’accordo tra le parti;
– i contratti concordati in cui viene stabilito l’importo del canone, compreso tra limiti minimi e massimi, in base a criteri generali (stato manutentivo dell’alloggio e dello stabile e sue pertinenze, presenza di spazi comuni, dotazione di servizi tecnici, eventuale dotazione di mobilio) e secondo gli accordi territoriali raggiunti tra organizzazioni maggiormente rappresentative a livello locale della proprietà edilizia e degli inquilini. SCONSIGLIAMO VIVAMENTE LA DETERMINZAZIONE DEL CALCOLO DEL CANONE CON IL “FAI DA TE”. Questa tipologia comprende: 1) i contratti a canone concordato ordinario; 2) ad uso transitorio; 3) per studenti universitari.
1) I contratti a canone concordato ordinario non possono avere durata inferiore ai tre anni e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto per due anni. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, comunicando la propria intenzione almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Sono previsti benefici fiscali sia per il proprietario che per l’inquilino.
2) Nei contratti ad uso transitorio con cui il locatore consente l’uso abitativo del bene per esigenze temporanee, la durata massima è di 18 mesi. L’accesso a tale tipologia è possibile a Padova solo qualora una delle parti ricada in uno dei seguenti casi:
per il locatore: a) esigenza di adibire l’immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori entro 18 mesi; b) matrimonio; c) rientro dall’estero; d) necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro (già nota alla sottoscrizione del contratto di locazione) che comporti il rilascio di un alloggio di servizio; separazione coniugale o cessazione della convivenza more uxorio in corso.
per l’inquilino: a) quando ha un trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro; b) con un contratto di lavoro a tempo determinato in comune diverso da quello di residenza; c) che ha ricevuto un’assegnazione di alloggio di edilizia pubblica o un acquisto di un immobile disponibile entro 18 mesi (comprovato da dichiarazione dell’ente proprietario o da un contratto preliminare registrato); d) quando ha necessità di avvicinarsi ad un familiare o parente bisognoso di cure e assistenze; e) quando deve fare una ristrutturazione che renda temporaneamente inutilizzabile la propria abitazione
3) Nei contratti per studenti universitari, che hanno una durata che va da 6 a 36 mesi, il contratto di locazione può essere stipulato solamente nel caso in cui il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione all’Università di Padova, e la sua residenza sia altrove.
AFFITTI IN NERO: COSA SI INTENDE E COSA RISCHIANO LOCATORE E INQUILINO
Vediamo ora una piaga ancora molto ricorrente nel mercato immobiliare padovano: l’affitto in nero! E’ bene sapere che può portare a sanzioni da non sottovalutare a carico del proprietario dell’immobile e del suo affittuario, poiché di fatto si tratta di evasione fiscale. La pratica di non regolarizzare tramite contratto gli accordi d’affitto è ancora diffusa e, per questa ragione, il legislatore ha scelto la via di multe esemplari. In caso di omessa registrazione del contratto d’affitto, e quindi suo mancato inserimento nella dichiarazione dei redditi del proprietario dell’immobile, si rischia infatti di dover corrispondere dal 120 al 240% dell’imposta originariamente dovuta. E, fatto non meno importante, si rischiano accertamenti fiscali fino ai cinque anni precedenti all’omessa regolarizzazione. Oneri e multe non rappresentano, tuttavia, l’unico rischio a cui il proprietario si espone con un affitto in nero. Vi sono infatti altre ragioni che rendono il contratto d’affitto un vero e proprio strumento di tutela: in caso di morosità dell’inquilino il proprietario dell’immobile non potrà avvalersi delle procedure di sfratto, poiché il contratto non esiste!
L’esistenza di un accordo di affitto in nero può essere scoperta direttamente dalle autorità preposte per i controlli fiscali o, ancora, denunciata alle stesse. Nel primo caso, l’Agenzia delle Entrate potrebbe decidere di avviare dei controlli sulla base di una sospetta evasione fiscale. Ad esempio, il proprietario dell’immobile potrebbe avere a disposizione sul conto corrente una somma di denaro non congrua rispetto a quanto dichiarato al Fisco o, ancora, potrebbe depositare di frequente sul conto somme ricevute in contanti. In caso di mancata corrispondenza tra reddito effettivo e dichiarato, potrebbero scattare i relativi accertamenti. Ma, per quanto più complessa, è ricorrente anche la situazione in cui è l’inquilino a muoversi per denunciare l’affitto in nero.
CONCLUSIONI E CONSIGLI PER UNA SCELTA CORRETTA E PIU’ REDDITIZIA
Affittare un’abitazione può rivelarsi un ottimo e redditizio investimento ma può anche diventare un vero calvario se si è sbagliato qualcosa. In casi ricorrenti un’errata valutazione pre-contrattuale sotto il profilo economico e/o fiscale può risultare un mancato guadagno, in altri casi più gravi si arriva a maledire il giorno in cui si era deciso di affittare l’immobile: sbagliata scelta dell’inquilino, clausole contrattuali errate o inefficaci (anche se concordate in buona fede tra le parti) che danno luogo a lunghi contenziosi legali, errori nella registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate con successivi accertamenti da parte di quest’ultima…
Prima di affittare un immobile ti consigliamo caldamente di contattarci:
– organizzeremo un incontro facendo un’attenta valutazione – in base alle tue esigenze o eventuali necessità di disporre dell’alloggio – sulla tipologia di contratto da stipulare;
– si farà un preciso conteggio sul canone mensile che si potrà chiedere: se sceglierai il contratto di “libero mercato” ti verrà consigliato il miglior canone realizzabile; se sceglierai uno dei contratti “concordati” sarà fatto il preciso conteggio del canone di affitto sulla base degli Accordi Territoriali comunali (ti prego di non creartelo “fai da te” perchè l’errore è facilissimo ed abbiamo visto molte persone molto pentite di averlo fatto autonomamente);
– sarà fatta infine una valutazione sulla convenienza anche fiscale dell’uno o dell’altro contratto in modo che il tuo guadagno a fine anno sia il migliore possibile.
Dopo queste accurate valutazioni si passerà a concretizzare la ricerca del giusto inquilino: è vero che inquilini se ne trovano facilmente in questo momento, ma l’inquilino giusto sarà ben selezionato dall’agenzia immobiliare che non ti farà perdere tempo avendo filtrato gli aspiranti inquilini in base alle oggettive referenze e ti troverà il cliente adatto per non farti avere problemi durante il periodo della locazione.
Non scordiamoci poi che il contratto dovrà essere redatto in maniera ineccepibile ed al passo con tutte le normative vigenti.
Lascia infine che sia l’agenzia immobiliare a seguirti la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate nei modi e tempi corretti!