Vorresti comprare casa ma non è ancora il momento giusto e allo stesso tempo non vuoi più ‘buttare soldi’ con l’affitto?
Stai vendendo casa ed hai finalmente degli acquirenti interessati al tuo immobile che però non hanno la disponibilità economica immediata per acquistare e non vorresti perdere l’occasione?
Esistono delle soluzioni che possono essere interessanti sia per chi vende che per chi compra. Oggi proponiamo alla tua attenzione alcune alternative alla vendita e all’acquisto tradizionali che potrebbero essere una buona soluzione da valutare.
AFFITTO CON RISCATTO
L’affitto con riscatto, o rent to buy, è una tipologia particolare di contratto di locazione che prevede che alla scadenza l’inquilino acquisti l’immobile.
In questo caso al prezzo di acquisto prestabilito verranno dedotte le quote già versate mensilmente durante il periodo di affitto. In cambio, il canone mensile è in genere superiore rispetto all’affitto tradizionale, poichè include un acconto sul prezzo finale di vendita.
Il contratto di affitto con riscatto si pone quindi come una conveniente via di mezzo tra la locazione e la compravendita, e può essere stipulato su qualsiasi tipo di immobile.
Come funziona l’affitto con riscatto? In linea di massima funziona come tutte le altre locazioni. La differenza principale è che al canone mensile solitamente si aggiunge una quota (circa il 20-30%) corrispondente alla quota dell’acconto per l’acquisto dell’immobile.
In cambio, alla scadenza del contratto l’affittuario può comprare l’immobile, avendo già pagato una consistente parte del prezzo di vendita (in genere circa il 20%). Al momento della stipula del contratto di affitto con riscatto, le parti stabiliscono quindi non solo la durata del contratto e il canone mensile, ma anche il prezzo finale di vendita.
La disciplina del contratto di affitto con riscatto del DL. 133/2014 prevede anche che:
- il contratto di affitto con riscatto non può avere una durata superiore ai 10 anni;
- per avere effetti legali, il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari;
- se l’inquilino non paga un numero minimo di canoni, stabilito dalle parti e comunque non inferiore a 1/20 del totale, il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto e ottenere la restituzione dell’immobile e, se stabilito in sede contrattuale, potrà anche trattenere i canoni già versati dall’affittuario a titolo di indennizzo.
Quali sono le tipologie di contratto di affitto con riscatto
Il contratto di acquisto con riscatto può prevedere diverse formule, che vanno ad incidere sugli obblighi relativi al trasferimento della proprietà alla scadenza dello stesso e sulla disciplina in caso di inadempienza da parte dell’inquilino:
- Affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto
Quando si parla di affitto con riscatto puro o rent to buy si fa riferimento in genere a questa formula che prevede per l’inquilino la possibilità e non l’obbligo di acquistare in futuro l’appartamento.
In questo caso l’affittuario è vincolato all’acquisto e qualora decidesse di non comprare l’immobile andrebbe a perdere le quote versate. Qualora questa fosse l’intenzione comune, l’affittuario potrebbe continuare a pagare il canone di affitto per l’immobile, trasformandosi così in inquilino tradizionale.
- Acquisto con riscatto con riserva di proprietà
L’affittuario diventa proprietario dell’immobile solo quando paga tutti i canoni di affitto. Nei casi di inadempienza, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile e al conduttore spetta la restituzione di una parte delle quote versate. La cifra da restituire può essere pattuita nel contratto.
Conviene prendere una casa in affitto con riscatto?
L’affitto con riscatto può essere una soluzione molto conveniente sia per l’affittuario che per il proprietario. Il primo potrà preventivare l’acquisto di una casa anche se non ha tutta la liquidità immediata per l’acconto e non ha le garanzie per ottenere un mutuo. Il secondo otterrà un’entrata mensile fissa più elevata rispetto al classico affitto e nella maggior parte dei casi la vendita dell’immobile è sicura e, laddove cosí non fosse, potrebbe comunque trattenere il premio maggiorato corrisposto dall’affittuario.
Ma allora prendere una casa in affitto con riscatto conviene? Dipende dall’equilibrio tra i vantaggi e gli svantaggi che sono inevitabilmente parte di questa soluzione. Per poter prendere una decisione consapevole, andiamo quindi ad elencare nel dettaglio quali sono i principali pro e contro di questa soluzione per entrambe le parti coinvolte.
Pro e contro per l’affittuario
Ecco quali sono i vantaggi per l’affittuario che opta per l’affitto con riscatto:
- disporre immediatamente dell’immobile che si vorrebbe acquistare, anche quando la liquidità immediata è limitata, e avere la precedenza sull’acquisto una volta scaduto il contratto;
- avere la possibilità di cambiare idea laddove non si abbia la certezza immediata che la casa scelta possa essere adatta alle proprie esigenze future;
- non dover sostenere il pagamento dell’IMU e della TASI fino al riscatto dell’immobile;
- maggiori possibilità di accendere un mutuo, potendo dimostrare uno storico di buon pagatore alle banche e – avendo già pagato parte del prezzo di acquisto – poter richiedere un importo inferiore di mutuo e quindi pagare una rata più bassa.
Ecco invece i possibili svantaggi per l’inquilino con contratto di affitto con riscatto:
- dover sostenere una quota mensile più alta rispetto ad un comune affitto, senza però avere tutti i diritti di un proprietario (ad esempio apportare modifiche strutturali);
- se non previsto diversamente, in caso di mancato acquisto, i soldi spesi nell’utilizzo dell’immobile non vengono restituiti e il conduttore potrebbe essere costretto a trasferirsi altrove;
- non avere la certezza di ottenere il prezzo migliore al momento dell’acquisto finale, dato che nel tempo l’immobile potrebbe svalutarsi.
Pro e contro per il proprietario
Se sei un proprietario che sta pensando di preferire l’affitto con riscatto rispetto alla compravendita o all’affitto tradizionale, ecco i possibili vantaggi che potrai avere:
- rimanere proprietario della casa fino a fine contratto e ricevere una quota mensile più alta rispetto al classico affitto;
- piazzare un immobile che non si riesce a vendere in modo più facile e con un’entrata immediata;
- evitare l’usura dell’immobile e quindi la conseguente perdita di valore, laddove non sia abitato.
Ecco invece gli svantaggi:
- in caso di mancato acquisto nel contratto con opzione di futuro acquisto, il venditore deve restituire parte della quota versata dall’affittuario mensilmente;
- Tasi e IMU restano a carico del proprietario per tutta la durata del contratto come anche le spese di manutenzione straordinaria;
- in quanto proprietario di un altro immobile, il venditore non può usufruire delle agevolazioni sulla prima casa;
- non avere la certezza di spuntare il migliore prezzo di vendita, dato che nel corso del tempo l’immobile potrebbe rivalutarsi rispetto al prezzo stabilito nel contratto.
VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’
La vendita con riserva di proprietà è un particolare tipo di compravendita immobiliare ancora poco diffuso ma che sta prendendo sempre più piede per la sua indubbia comodità e per le garanzie che offre sia al venditore che all’acquirente in termini di riduzione dei rischi nella compravendita.
In una vendita con riserva di proprietà, nota anche come “patto di riservato dominio”, il compratore comincia a usufruire dell’immobile immediatamente dopo la stipula dell’atto e si impegna a pagare l’importo pattuito in rate dilazionate secondo i tempi e le modalità previste nel contratto di vendita.
Per tutto il periodo di pagamento delle rate e fino alla loro estinzione – entro un tempo massimo di dieci anni – la proprietà del bene rimane in capo al venditore. Con il pagamento dell’ultima rata l’acquirente diventa proprietario unico del bene immobile. In caso di grave inadempienza nei pagamenti, invece, il venditore ha facoltà di chiedere la risoluzione del contratto e di riavere l’immobile.
La compravendita con riserva di proprietà è regolamentata dall’articolo 1523 del Codice civile, dove sono specificati diritti e doveri del venditore e dell’acquirente.
Per quanto riguarda il compratore è bene sottolineare che, insieme al diritto di abitazione, egli assume anche tutte le spese e i rischi connessi all’utilizzo dell’immobile: l’acquirente di un bene con riserva di proprietà è infatti tenuto a provvedere alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile in cui alloggia, pur non essendone ancora formalmente il proprietario. Similmente, il compratore dovrà anche rispondere di eventuali danni arrecati all’immobile e provvedere alla loro riparazione.
Spetta al venditore, invece, il pagamento IMU fino al momento in cui non si sia perfezionato il passaggio di proprietà con il pagamento dell’ultima rata.
In caso di mancato pagamento di una quota superiore ad 1/8 del prezzo dell’immobile, il venditore ha facoltà di chiedere la risoluzione immediata del contratto di vendita con riserva di proprietà. A seguito della risoluzione del contratto egli sarà tenuto a restituire al compratore le rate già riscosse, trattenendone una quota a titolo di compenso per l’utilizzo dell’immobile da parte del compratore. La quota trattenibile può essere preventivamente stabilita e inserita nel contratto.
Differenze, vantaggi e svantaggi rispetto alla compravendita normale
La vendita con riserva di proprietà costituisce un atto di vendita a tutti gli effetti e necessita degli stessi passaggi di un normale acquisto immobiliare, con un preliminare di compravendita e un atto pubblico con trascrizione. Essa prevede anche il pagamento, da parte dell’acquirente, delle normali imposte immobiliari come l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale. La principale differenza rispetto alla consueta compravendita immobiliare risiede nella sospensione del trasferimento della proprietà fino al pagamento dell’ultima rata di acquisto.
Si tratta di una misura che presenta diversi vantaggi e pochi svantaggi per entrambe le parti. Il venditore mantiene la proprietà del bene tutelandosi dal rischio di insolvenza e liberandosi delle spese di manutenzione e del rischio di deperimento del bene. Il vantaggio principale per il compratore è la possibilità di godere immediatamente del bene immobile. A fronte di questo beneficio, però, egli è tenuto a provvedere alle spese di manutenzione di una casa di cui non ha ancora garanzia di proprietà.
Vendita con riserva della proprietà e mutuo: come funziona
La vendita con riserva di proprietà è una buona alternativa alla richiesta di mutuo per la casa. Anzi, questo tipo di compravendita immobiliare viene proposto proprio nel caso in cui il potenziale acquirente preferisca attendere a contrarre un mutuo nella speranza di poterlo fare a dei tassi più convenienti rispetto a quelli attuali o non abbia le giuste garanzie per poter ottenere la concessione di un mutuo da parte della banca.
Conclusioni
L’affitto con riscatto e la vendita con riserva di proprietà sono due modalità che comportano vantaggi e svantaggi che vanno considerati attentamente, possibilmente con il sostegno di un agente immobiliare.
Si tratta di soluzioni decisamente valide per chi ha difficoltà ad acquistare con le modalità tradizionali e per i proprietari che non riescono a vendere in tempi ragionevoli. Per tutelarsi, occorre fare attenzione alla tipologia di contratto che si va a stipulare, per non perdere tutte le quote versate o ricevute in caso di mancato riscatto.
Se hai dei dubbi o delle domande di approfondimento, CHIAMACI! Siamo a tua disposizione