Ci sono alcune difficoltà che mi trovo ad affrontare, sia in veste di cittadino contribuente che – soprattutto – in veste di professionista immobiliare, nei rapporti con gli uffici dell’Agenzia delle Entrate (“AdE”).
Trovo però che negli ultimi anni i servizi online (spesso gratuiti) che l’A.d.E. offre ai cittadini proprietari di casa ed ai cittadini che vogliono acquistare casa siano aumentati in maniera esponenziale… e allora oggi ti offro il mio piccolo contributo affinchè tu possa conoscerli e – all’occorrenza – utilizzarli.
Nello specifico oggi scoprirai che puoi recuperare la planimetria catastale della tua casa, fare visure ipotecarie, verificare una situazione catastale, verificare i reali prezzi medi di vendita della tua zona, scoprire a quanto hanno venduto la casa i tuoi vicini e fare paragoni con la tua per ricavarne un prezzo reale. Che ne dici proseguiamo?
Ok, allora iniziamo:
Verifica prima di una compravendita dei dati catastali e ipotecari
Premesso che verifiche sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile sono svolte dal notaio che redige l’atto di compravendita, l’A.d.E. mette a disposizione dei cittadini alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione del bene che si intende acquistare o vendere. Sul sito dell’A.d.E., infatti, sono disponibili appositi servizi, alcuni senza registrazione altri con registrazione, attraverso i quali è possibile ottenere informazioni e notizie su un immobile.
La consultazione della banca dati catastale e ipotecaria è gratuita solo quando il richiedente è titolare, anche in parte, di un diritto sull’immobile richiesto. Se, invece, il richiedente non è titolare, neanche in parte, dell’immobile, per il servizio si applicano i tributi previsti dalla legge.
Consultazione personale online
Il servizio consente agli utenti registrati a Entratel/Fisconline (tramite le credenziali di autenticazione alla piattaforma telematica dell’AdE e l’indicazione del codice PIN) l’accesso alla banca dati catastale e ipotecaria.
A) Visura per soggetto
E’ la ricerca dei dati catastali degli immobili di proprietà di una determinata persona, a partire proprio dal suo nominativo. In altre parole, questo genere di consultazione fornisce informazioni dettagliate su tutti i beni immobili intestati a una persona fisica o giuridica.
La consultazione della visura catastale per soggetto dell’A.d.E. ha dunque un ruolo cruciale in molteplici contesti poiché la verifica della titolarità degli immobili, che siano singole unità o interi fabbricati o terreni, può essere utile nell’ambito di compravendita o, ancora, per la richiesta di apertura della successione per la quale è necessario disporre della visura catastale del soggetto defunto.
E’ bene conoscere gli elementi di distinzione tra visura catastale per soggetto attuale e storica. Nello specifico:
- visura catastale per soggetto attuale: permette di accertare la proprietà o il godimento di diritti reali sui beni immobili di un determinato soggetto al momento della richiesta;
- visura catastale per soggetto storica: consente di accedere a tutti i cambiamenti che l’immobile ha subito nel corso del tempo, offrendo una panoramica generale delle variazioni dei dati catastali degli immobili di una persona nel corso degli anni. L’A.d.E. però non permette ancora la visione ed ottenimento di una visura catastale per soggetto storica online.
B) Visura per immobile
Una volta selezionata la provincia e successivamente l’immobile di interesse, si possono ottenere:
- “Visura per immobile attuale” per l’unità immobiliare selezionata, che fornisce anche i dati degli eventuali altri intestatari;
- “Visura per immobile storica” per l’unità immobiliare selezionata, ove non sono riportati i dati degli eventuali altri intestatari;
- “Visura della mappa” per la particella di catasto terreni selezionata;
- “Visura planimetrica” per l’unità immobiliare urbana selezionata.
I documenti richiesti sono tutti scaricabili in formato PDF e stampabili.
C) Ispezione Ipotecaria
Attraverso l’ispezione ipotecaria si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari:
- le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio, si vende) o si costituisce un diritto reale di godimento (per esempio, l’usufrutto) su un bene immobile oppure si rendono pubbliche determinate vicende giuridiche relative a immobili (per esempio, la divisione, l’acquisto per successione o il pignoramento)
- l’iscrizione si fa per la costituzione di ipoteche su immobili (derivanti, per esempio, da mutui)
- l’annotazione è fatta quando vengono modificate trascrizioni, iscrizioni o annotazioni precedenti (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti).
In sintesi, mediante l’ispezione ipotecaria è possibile individuare il proprietario dell’immobile e se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
Quotazioni immobiliari OMI
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare è una divisione dell’Agenzia delle Entrate addetta alla gestione della banca dati delle quotazioni immobiliari. Si occupa in particolare della rilevazione e dell’elaborazione dei dati relativi al valore di vendita e di affitto degli immobili e dei terreni, distinti in base alle diverse destinazioni d’uso.
Le quotazioni immobiliari semestrali individuano, per una delimitata zona territoriale omogenea (zona OMI) di un comune, un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al metro quadrato, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione.
Nell’ambito dei processi di stima immobiliare le quotazioni OMI non possono sostituire una stima puntuale in quanto forniscono indicazioni di valore di massima. Solo la stima effettuata da un professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e motivare il valore di mercato più probabile da attribuirgli.
Vuoi provare a vedere i prezzi medi delle case rilevati dall’OMI nella tua zona? Clicca qui → https://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm
Consultazione degli immobili compravenduti e relativi prezzi
E’ un utilissimo servizio che consente la consultazione dei corrispettivi dichiarati nelle compravendite immobiliari (una volta trascritti dal notaio che ha fatto l’atto) relativi a unità immobiliari censite nel Catasto fabbricati trasferite (eventualmente insieme a particelle terreni). I valori consultabili si riferiscono ad atti stipulati a partire dal 1° gennaio 2019.
È possibile visualizzare su mappa gli immobili compravenduti e consultare le principali informazioni delle singole unità immobiliari compravendute, nel rispetto della tutela della privacy dei soggetti coinvolti. Potrai verificare la categoria (abitazione, ufficio, capannone, ecc.) e la consistenza catastale (numero di vani o metri quadrati dell’immobile a seconda della categoria).
Per accedere al servizio è necessario autenticarsi ai servizi telematici Fisconline/Entratel dell’A.d.E., tramite l’Area riservata e attraverso uno dei seguenti: le proprie credenziali SPID o le credenziali rilasciate dall’Agenzia delle Entrate o una smart card che risponda ai requisiti della Carta Nazionale dei Servizi (CNS).
Consente di visualizzare, gratuitamente, i corrispettivi indicati negli atti di compravendita. Attraverso questa funzionalità, destinata ai cittadini e a tutte le categorie professionali è possibile conoscere il prezzo realizzato nelle transazioni immobiliari. La banca dati informativa del servizio è costituita dall’incrocio di quattro grandi archivi: quello della Pubblicità immobiliare, relativo alle Note di trascrizione (data dell’atto, identificativo catastale dell’unità immobiliare, tipologia di diritto trasferita e quota trasferita); quello del Catasto, per ciò che riguarda i dati censuari dell’immobile, come la categoria e la consistenza; l’archivio delle zone Omi, per il corretto georiferimento dell’immobile all’interno di zone omogenee, e quello relativo alle Note di registrazione, per il reperimento del corrispettivo dichiarato all’interno degli atti di compravendita.
Per ogni atto di compravendita individuato, il servizio rende disponibili i seguenti dati:
- mese/anno di stipula dell’atto di compravendita
- tipologia dell’atto di compravendita
- numero degli immobili compravenduti nell’atto
- corrispettivo dichiarato per la compravendita
- comune, zona Omi, categoria catastale, consistenza catastale di ogni unità immobiliare compravenduta nell’atto.
All’interno del servizio, la ricerca dei dati può essere effettuata tramite toponimo (località, indirizzo) oppure attraverso un’area territoriale (provincia, comune, zona Omi); necessari per l’individuazione dei dati d’interesse sono la tipologia atto e il periodo di interesse. È possibile, inoltre, applicare ulteriori filtri di ricerca, come un intervallo minimo/massimo per il valore di riferimento dei corrispettivi dichiarati negli atti di compravendita e un raggio di ricerca fino a 1000 metri dall’area selezionata.
Molto utile è la possibilità di definire l’area di ricerca anche selezionando su mappa una porzione di territorio di proprio interesse, attraverso un’interfaccia molto simile a quelle già in uso sui grandi portali di inserzioni immobiliari.
E dopo questa carrellata di servizi e dei relativi strumenti – che io ormai utilizzo quasi quotidianamente – ti posso garantire che la mia esperienza (ormai ultratrentennale… ahimè) nel settore delle compravendite immobiliari è stata molto arricchita: sono degli strumenti oggettivi che vanno ad ampliare le mie conoscenze e che ti potranno essere di ulteriore vantaggio se deciderai di vendere o acquistare casa! Ricorda tuttavia, che la valutazione e la compravendita di un immobile non sono basate solo su dati e statistiche. Ci sono diversi fattori soggettivi che vengono considerati quando si fa la stima di un immobile e che il lavoro dell’agente immobiliare nella valutazione di casa tua tiene conto. Spesso i clienti mi chiedono: “quanto vale la mia casa secondo lei? Mi dia pure un valore così… al volo”. Credimi non c’è niente di più sbagliato! Io posso dirti qual è il valore approssimativo al metro quadro, basandomi sull’esperienza, sulla conoscenza della zona, sulle informazioni dell’OMI; posso dirti a quanto ho venduto un immobile simile nella tua zona, ma per individuare “il più probabile valore di mercato”, devo prendere in considerazione altre informazioni come stato dell’immobile, lavori eseguiti, esposizione, piano (con o senza ascensore), vicinato, servizi, ecc ecc. E’ un lavoro che faccio molto seriamente, con le planimetrie e le statistiche in mano ma anche con tutte le informazioni aggiuntive e le esigenze specifiche del cliente. La stima che faccio, per me non è solo un numero. ma è un impegno a vendere la tua casa al miglior prezzo realizzabile in questo momento di mercato immobiliare. Per questo consiglio di evitare il “fai da te”: essere aggiornati e preparati è sempre un bene, anche per capire la serietà di chi ti spara prezzi troppo altri o troppo bassi, ma la figura dell’agente immobiliare è indispensabile per avere una chiarezza massima sulla realtà, per essere seguito a 360 gradi e per dormire sonni tranquilli!
