Oggi ti proponiamo alcune riflessioni sull’andamento del mercato immobiliare padovano e nazionale, prendendo spunto dalla nostra esperienza e ancor di più da alcuni importanti dati che ci offre Nomisma, società consolidata nello studio dei flussi del mercato.
“Il rallentamento del mercato immobiliare italiano, che aveva iniziato a manifestarsi a partire dal secondo semestre del 2022, si è fatto progressivamente più intenso nel 2023 e minaccia di estendersi al 2024” – è quanto emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma che ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani, tra cui c’è anche la nostra Padova.
Secondo Lucio Poma, capo economista di Nomisma, l’inflazione che sta pesando a livello globale è destinata a calare e questo porterà ad una diminuzione dei tassi d’interesse. Nell’andamento del mercato immobiliare ha pesato la crescita del costo del denaro facendo registrare nel 2023 un calo delle vendite del 13 per cento ed un minore ricorso ai mutui. L’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane (= inflazione su e salari uguali) associata alle difficoltà di accesso al credito ed alla crescita dei tassi sui mutui ha finito per penalizzare le prospettive e l’andamento generale del mercato..
Nel corso dell’anno a ridursi non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati. “L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta – si legge nel rapporto – dalla mancata indicizzazione dei redditi (sale il costo della vita, salgono i tassi dei mutui ma il reddito medio non cresce) e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro”. Politiche creditizie più prudenti unitamente alla frenata della domanda si ripercuotono sui volumi di mutui erogati, che hanno registrato un arretramento del 29 per cento nel 2023.
Le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa hanno fatto crescere l’interesse per il mercato degli affitti. Nell’ultimo anno – precisa Nomisma – il 7,3 per cento della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto accentuando la pressione su un comparto già saturo: nella nostra città alla domanda abitativa si aggiunge quella universitaria, turistica e di altro genere, tutto ciò determina una carenza di offerta e alimenta gli aumenti dei canoni d’affitto.
Considerando solo le compravendite di immobili ad uso abitativo il 2022 aveva registrato un rallentamento della crescita post-pandemia segnando un +4,7% annuo; il 2023 ha consolidato questo trend con 680.000 abitazioni vendute (-13% rispetto al 2022) e per il triennio 2024-2026 le compravendite dovrebbero attestarsi ai livelli pre-pandemia.
Analizzando i tempi medi di vendita degli immobili si osserva un trend in discesa negli ultimi 10 anni: Nomisma ci dice che a livello nazionale le trattative durano in media meno di 5 mesi (Milano e Bologna 4 mesi) mentre a Padova si arriva ad attendere mediamente anche 6 mesi prima di concludere una trattativa… se Nomisma dice questo, io dico che forse i padovani dovrebbero prestare maggiore ascolto a chi offre stime immobiliari oculate e ragionevoli rispetto a chi “spara il prezzo più alto”!
I prezzi degli immobili rimangono sostanzialmente stabili e la previsione per il triennio 2024-2026 sembra veder consolidare questa stabilizzazione.
Nessun allarme quindi per chi dovrà vendere o acquistare casa: chi vorrà vendere dovrà usare il giusto buon senso ed evitare di chiedere cifre inarrivabili, chi vorrà acquistare troverà dei mutui con dei tassi che dovrebbero sgonfiarsi ed un’offerta varia nella quale poter scegliere!”