STAI PENSANDO DI VENDERE CASA? ECCO COSA DEVI FARE
La casa, luogo degli affetti per noi italiani, risulta da sempre l’ambiente dove poter crescere e prendersi cura della propria famiglia, dove trovare protezione in momenti di difficoltà, dove trovare la pace staccando la spina dopo una lunga giornata di lavoro. La casa, che hai acquistato tu o i tuoi genitori con i sacrifici di una vita. La casa dove hai trascorso la tua infanzia, dove hai vissuto momenti felici con la tua famiglia. La casa che hai ereditato dai tuoi genitori o nonni… Non è semplice separarsene… (tranne nei casi in cui si tratti di un investimento immobiliare). Avrai sicuramente bisogno di un appoggio per ragionare in maniera lucida e oggettiva.
Bene! É arrivato il giorno: stai decidendo di vendere casa. Come tutti anche tu vorrai vendere al prezzo che vuoi tu, in poco tempo e senza problemi! Possibile o no? Ti riportiamo alcuni consigli e semplici suggerimenti frutto di una maturata e solida esperienza nel settore che siamo ben felici di condividere con te.
DOCUMENTI UTILI
Prima di mettere in vendita la tua casa, assicurati di avere tutta la documentazione a disposizione, sia quella che le normative rendono indispensabile per l’atto di compravendita, sia quella che potrebbe essere utile per evitare di incappare in errori che – seppur in buona fede – potrebbero rallentare la vendita o far richiedere al tuo potenziale acquirente un motivato (e per te inaspettato) sconto sul prezzo.
Tra la documentazione indispensabile: atto di proprietà, attestato di prestazione energetica, planimetrie catastali, certificato di abitabilità, autorizzazioni e/o concessioni edilizie. Tra la documentazione a corredo: visure catastali, rendiconto delle spese condominiali dell’ultimo anno ed eventuali delibere di lavori da effettuare, visura ipotecaria; se non trovi la documentazione urbanistica (concessioni edilizie, sanatorie, abitabilità, SCIA o altro) sarà utile effettuare un “accesso atti” presso gli uffici comunali richiedendo copia di ciò che serve.
In questo modo potrai verificare che tutto sia in ordine e che nulla potrà ostacolare la vendita dell’immobile.
CONOSCERE LA PROPRIA CASA
Conoscere tutto della propria casa: ti sembrerà banale ma purtroppo capita spesso che molti proprietari non riescono a dare risposte esaustive agli acquirenti sulla propria casa. ‘In che anno
è stato rifatto il tetto?’, ‘quando sono stati rifatti gli scarichi dei bagni?, l’impianto elettrico è a norma?’: queste sono solo alcune delle domande che gli acquirenti fanno durante gli appuntamenti.
Farsi trovare preparati e rispondere senza esitare dimostra serietà e verrà sicuramente apprezzato.
CONOSCERE IL MERCATO IMMOBILIARE DELLA ZONA
Valutare correttamente l’immobile e “posizionare” la casa nel mercato al prezzo corretto ti permetterà di venderla nel breve tempo, di evitare tante visite infruttifere e, soprattutto, di perdere dei seri potenziali acquirenti che – pur magari interessati a casa tua – si orienteranno su qualche altro immobile ritenuto più “competitivo”… non dimenticare che l’offerta di abitazioni nel mercato è molto ampia ed è importante che tu la conosca.
Per confrontarti con il mercato della tua zona dovrai conoscere gli altri immobili in vendita con caratteristiche simili ed i prezzi a cui sono stati posti in vendita. Poiché molti immobili vengono immessi nel mercato a prezzi errati, sovrastimati e spesso irreali sarà fondamentale conoscere al meglio possibile i prezzi a cui sono stati effettivamente venduti di recente immobili analoghi nella zona.
Vedi ns. articolo https://www.pianetacasapadova.it/quando-lagenzia-delle-entrate-prova-a-fare-amicizia-con-la-tua-casa/
Troverai in rete una moltitudine di “borsini immobiliari” con le quotazioni, ma ti assicuro che senza saperli leggere bene potresti ricavarne solamente delle idee confuse che rischierebbero di portarti sulla cattiva strada: una stima non corretta.
Ti consigliamo di confrontarti con l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, dove troverai le quotazioni semestrali abbastanza aggiornate che individuano nelle varie zone del tuo comune un intervallo minimo/massimo in euro al metro quadrato dei valori di mercato per tipologia immobiliare e stato di conservazione.
Tutto ciò che ti abbiamo consigliato finora è solo una parte dello studio che facciamo noi in “fase estimativa” per determinare il più probabile valore di mercato di un immobile, quindi neanche le
quotazioni OMI possono sostituire una stima puntuale e professionale in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima.
COME CALCOLARE LA SUPERFICIE COMMERCIALE
Un argomento su cui spesso c’è confusione è la determinazione della “superficie commerciale” dell’immobile che vuoi vendere. Cominciamo precisando che la superficie commerciale è la base su cui calcolare il valore di mercato e qui ci soffermeremo solo sulla tipologia di immobili ad uso residenziale (case, ville, appartamenti, ecc.); volendo dare una definizione diciamo che la superficie commerciale di un immobile ad uso residenziale è data dalla superficie dei vani principali e di quelli a servizio diretto sommata alla superficie delle pertinenze esclusive di ornamento, ovvero a servizio indiretto dei vani principali.
Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento i balconi, le terrazze, i cortili, i portici, le tettoie aperte, i giardini ecc. (D.G. Catasto: circ. 40 del 20.4.1939), mentre sono da considerarsi pertinenze esclusive a servizio i locali di uso esclusivo annessi e integrati con l’unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito).
Le precitate pertinenze sono distinte in: comunicanti con i locali principali se sono ad essi collegate (es. allo stesso livello o se diverso con scala interna); non comunicanti e non ad essi collegate, se con accesso indipendente ed esterno all’unità immobiliare.
MISURAZIONE
La superficie dell’unità immobiliare si determina misurandola al lordo delle murature interne ed esterne.
Ad essa si sommano le quote percentuali delle pertinenze:
• il 10% delle superfici scoperte (giardini, cortili, ecc) fino alla superficie dell’unità immobiliare e il 2% per quella eccedente;
• per balconi e terrazze il 30% della superficie fino a 25 metri quadri se comunicanti con l’unità principale e il 10% per la quota eccedente, oppure il 15% della superficie fino a 25 metri quadri se
non comunicanti e il 5% per la quota eccedente;
• per solai e cantine il 40% della superficie se comunicanti con l’unità principale o il 25% se non comunicanti;
• per box il 50% della superficie.
COME DECIDERE IL GIUSTO PREZZO DI VENDITA
Come hai ben potuto leggere fin qui sono tanti gli aspetti da valutare e prendere in considerazione nel momento in cui si deve dare il giusto prezzo alla casa da mettere in vendita. Ricapitolando quindi è opportuno: recuperare tutta la documentazione dell’immobile che potrà essere utile, conoscere bene sotto ogni aspetto la casa che vuoi vendere, determinare una reale superficie commerciale, effettuare un’analisi del mercato di zona e degli immobili con caratteristiche simili. Sarà inoltre necessario prestare attenzione a:
• ubicazione: zona, quartiere, posizione, servizi circostanti, aree verdi…
• caratteristiche principali dell’immobile: piano, grandezza locali, disposizione interna, luminosità,
esposizione, vista, tipo di riscaldamento…
• stato dell’immobile: necessità di ristrutturazione o meno, rifiniture interne…
• caratteristiche dello stabile: atrio, giardino, posti auto/garage, presenza di ascensore o meno…
É di estrema importanza mettere sul mercato la propria casa al prezzo più giusto, riuscendo così a vendere in tempi ragionevolmente brevi. In caso contrario, il rischio è quello di veder fermo per mesi e mesi il tuo immobile, dovendo affrontare nel frattempo le varie spese (condominio, IMU e tributi vari) e trovandoti poi costretto a dover tagliare il prezzo, continuando a “rincorrere il mercato” anziché anticiparlo e perdendo delle persone che al prezzo giusto ti avrebbero già acquistato da tempo la casa. É bene ricordarsi che un’operazione di compravendita non prevede solo valutazioni oggettive. Ci sono infatti anche elementi soggettivi da non trascurare e che possono influenzare la transazione.
Il prezzo giusto di una casa, dunque, si ottiene con la valutazione e combinazione di molteplici fattori, oggettivi e soggettivi, tutti di estrema importanza.
COME AUMENTARE IL VALORE DEL TUO IMMOBILE DA VENDERE
É vero che ogni immobile ha il suo “più probabile valore di mercato” ed è molto importante per il successo della vendita non esagerare nella “richiesta”. Questo è un fattore su quale purtroppo non
possiamo intervenire perché è il mercato quello che “decide”… É altrettanto vero però che la vendita necessita di scelte che dipendono esclusivamente da noi e dobbiamo optare per quelle giuste!
La prima cosa che viene in mente ad una persona quando decide di mettere sul mercato la propria abitazione è quella di scrivere due righe e pubblicarle su qualche sito immobiliare. ALT! Se si decide di occuparsi da soli della vendita, bisogna fermarsi, ragionare e costruire una strategia che porti alla realizzazione di questo progetto.
Per fare una buona pubblicità non basta scrivere “Vendo appartamento di 60 metri a Padova. Se interessati chiamare il numero…”. Nulla potrà essere peggio di così… la pubblicità va studiata, organizzata con foto e un buon testo. Ecco come:
COME FOTOGRAFARE LA CASA E QUALI FOTO PUBBLICIZZARE
Innanzi tutto è indispensabile FARE le foto! Un annuncio pubblicitario senza foto è inutile non lo guarda nessuno! Non a caso tra i filtri di ricerca di portali e siti immobiliari c’è l’opzione “guarda solo annunci con foto”… Chi cerca casa vuole vedere il più possibile ed avere molte informazioni prima di andare a vedere la casa “dal vivo”. E questo è il “buon cliente”: interessato, persona che ha rispetto per il tempo degli altri e per il proprio… chi non chiede niente ma vuole subito fissare un appuntamento per vedere potrebbe essere “il turista immobiliare”: una persona che “gira” e guarda tutto… Inoltre è importante fare delle belle foto! La foto è, per chi vedrà l’annuncio immobiliare, l’immagine che ne determina la scelta – positiva o meno – di voler approfondire l’interesse e creare il contatto per valutare più concretamente l’acquisto dell’immobile; è quindi fondamentale mostrare gli ambienti nel miglior modo possibile!
COME FARE LE FOTO
1. Mettere in ordine la casa
La prima cosa da fare è ordinare la casa. Ricorda sempre che due granelli di polvere in foto non si vedono ma i vestiti sulle sedie, i piatti sporchi nel lavandino, il copridivano storto o oggetti sparsi ovunque, sì. La confusione da l’idea di una casa poco curata e mal tenuta e rischia di renderla poco attraente, non invoglierà nessuno ad andarla a vedere oppure farà subito pensare: “il prezzo è troppo alto per una casa così”… Al contrario, una casa ordinata, curata, imbiancata attirerà e riuscirà a creare un buon interesse, aiutando a difendere il prezzo richiesto.
2. Procurarsi la fotocamera giusta
La cosa migliore è che le foto siano fatte da un professionista, altrimenti usare una macchinetta fotografica a grandangolo per esaltare gli spazi e far vedere come sono realmente. In alternativa, molti telefonini di ultima generazione sono in grado di garantire comunque performance di livello.
3. Scegliere cosa fotografare
Fare tante foto per poter poi scegliere le migliori. Più foto si mettono più si “racconta” la casa, aumentando l’interesse a vederla “dal vivo”. Ricorda comunque che non occorre fotografare tutto. Immortalare gli ambienti che caratterizzano gli aspetti positivi della casa e creare un percorso virtuale con un filo logico è molto utile. Per esempio: partire dal soggiorno mostrando tutta la zona giorno per poi proseguire nelle camere e i bagni nella zona notte. Per poi finire con le terrazza, viste, esterni, giardino…
4. Illuminare le stanze
La luce è uno degli elementi più importanti di una fotografia. La cosa migliore è fare le foto di giorno sfruttando la luce naturale che arriva dalle finestre (mai contro luce altrimenti l’elemento centrale della foto sarà una macchia luminosa). Se la luce naturale non è sufficiente, aiutarsi con degli elementi di illuminazione.
5. Fare foto orizzontali
La foto in orizzontale consente di riprendere una più grande porzione dell’ambiente. Posizionarsi negli angoli della stanza o appena fuori dalla porta consente di riprendere l’ambiente in profondità e rendere l’idea delle dimensioni reali. Spesso si fa l’errore di fotografare i mobili: ricordati che è in vendita l’abitazione e non l’arredamento. Fare attenzione agli specchi per non immortalare anche il “fotografo”.
6. Prima foto
La prima foto da pubblicizzare deve essere la più bella perché sarà il biglietto da visita: è quella che si vede ancora prima di aprire l’annuncio. Deve essere una foto della zona giorno, la sala, la terrazza abitabile arredata magari con salottino, il giardino (ovviamente se ben curato)… insomma, il punto forte della casa! Spesso si trovano degli annunci pubblicitari che presentano come prima foto il bagno, la planimetria, il mobile dei nonni… spesso si vedono foto sfocate o capovolte…
Se non si ha tempo e voglia, affidare il tutto ad un professionista è la soluzione migliore, così non si rischia di contribuire a non vendere la casa.
COME FARE UN TESTO PUBBLICITARIO EFFICACE
Fondamentale fare un testo pubblicitario chiaro, reale e descrittivo: né troppo lungo e pieno di superlativi e frasi poetiche, né troppo corto e secco. La prima frase è la più importante perché insieme alla prima foto è quella che si vede ancora prima di “aprire” l’annuncio. La prima foto e la prima frase del testo devono creare l’interesse a tal punto da dire “Wow! Apro subito per vedere i particolari!” Le prime due righe devono inoltre dare le informazioni essenziali sulla tipologia dell’immobile. Il resto del testo “racconterà” la casa, con poche frasi, ma sufficientemente dettagliate per fare in modo che chi legge sappia esattamente cosa andrà a vedere e abbia già tutte le informazioni importanti riguardanti l’immobile.
Tutto ciò aiuterà a non perdere tempo e ad evitare che il potenziale acquirente, durante la visita, cerchi la terza camera (quando ce ne sono solo due), il secondo bagno (lì dove di bagni ce n’è solo uno) oppure l’ascensore dove quello non c’è…
COME PREPARARE LA CASA PER LE VISITE
Valgono le stesse regole già descritte nel come fare le foto. Prima di ogni visita assicurati che la casa sia pulita e ordinata e che gli ambienti siano ben arieggiati. La prima impressione è quella che conta! Cerca di fare vedere la casa in momenti in cui c’è più luce naturale possibile ed aiutati eventualmente con le luci della casa; tira su tutte le tapparelle e apri le tende se necessario. Evita di mettere profumi forti e – tanto per rendere l’idea – non cucinare il pesce nel giorno della visita…
COME COMPORTARSI DURANTE LE VISITE E COME RISPONDERE AD EVENTUALI OBIEZIONI
Accogli i potenziali acquirenti con un sorriso e rispondi con cortesia e garbo a tutte le domande del potenziale acquirente evitando contrapposizioni inutili. Esprimi, in caso di richiesta, considerazioni il più possibile neutrali ed oggettive. Sii preparato e non esitare a rispondere a domande specifiche su lavori effettuati o da effettuare nello stabile e/o nel tuo immobile. Non nascondere nulla dimostra serietà e verrà sicuramente apprezzato.
BISOGNA METTERE IL CARTELLO?
Mettere un cartello “Vendesi” può incrementare la pubblicità ma far ricevere tanti contatti inutili da chi è solo curioso. Il proprietario sarà vittima di visite inopportune che comporteranno una enorme perdita di tempo o – peggio ancora – la visita di casa propria da parte di persone sconosciute…
Se si è seguiti invece da un’agenzia immobiliare che mette il cartello con il proprio numero di telefono il discorso cambia: l’agenzia farà la selezione filtrando, selezionando attentamente i potenziali acquirenti, valutandoli anche con appuntamento in agenzia prima di visitare gli immobili.
VENDERE SENZA, CON PIU’ O CON UNA SOLA AGENZIA
Vendere casa privatamente? Probabilmente pensi che l’Agenzia Immobiliare non sia capace di vendere Il tuo immobile o che preferisci arrangiarti e risparmiare la provvigione; oppure pensi: “conosco benissimo casa mia, non ho bisogno delle agenzie!”. In questi casi la prima cosa che ti verrà in mente sarà inserire l’annuncio pubblicitario di vendita su qualche portale immobiliare (e magari gratuito) o attaccare un cartello “VENDESI” sul balcone.
Attenzione che vendere casa da privato potrebbe non essere semplice come pensi ma potrebbe rivelarsi anche difficile ed impegnativo o riservarti delle spiacevoli sorprese.
“Dare la mia casa in vendita a più Agenzie mi permette di avere più professionisti che ci lavorano e più opportunità di vendere”: questa è un’affermazione che spesso sentiamo fare da alcuni proprietari che – prima di mettere in vendita la propria casa – credono che affidarla a più agenzie voglia dire avere maggiori probabilità di vendita, di visibilità e ad aumentare la rosa dei potenziali acquirenti. In realtà questo approccio può riservarti una serie di svantaggi: creare confusione nei potenziali acquirenti vedendo la stessa pubblicità con le stesse foto e magari dati diversi come metratura e prezzo. Chi chiamo? Chi è il più oggettivo e serio? Quali problematiche ci sono data la necessità di avere così tante agenzie dietro? Le trattative invece che essere gestite con la professionalità e la diligenza necessarie saranno basate sulla velocità per vendere prima degli altri, il rischio reale è che ti verrà sottoposta qualsiasi offerta al ribasso; un potenziale acquirente che vede casa tua pubblicizzata da più Agenzie probabilmente le chiamerà tutte e si affiderà a quella che gli prometterà di fargliela comprare al prezzo inferiore; molte agenzie che operano senza esclusiva lavorano con centinaia di immobili (tutto quello che vanno a vedere) e a differenza di che lavora con pochi incarichi di vendita di immobili che conosce alla perfezione – rischiano di proporre casa tua in maniera approssimativa. Molti nostri clienti che, prima di affidarsi a noi, hanno provato a vendere casa con più agenzie lamentano esperienze deludenti: nessun interlocutore di fiducia a cui rivolgersi, nessuna risposta celere… talvolta proprio nessuna risposta!!! Questo capita perché non erano ritenuti “importanti” ed erano “uno dei tanti”.
Affidare la gestione della vendita della propria casa ad una agenzia e in esclusiva sarà il miglior modo per vendere casa perché offre i molti vantaggi che ti riportiamo e su cui ti invitiamo a fare un’accurata riflessione. Innanzi tutto condividerai con l’agenzia lo stesso obiettivo finale: la vendita della tua casa! Inoltre è il nostro metodo di lavoro da anni, ci ha permesso di ottenere risultati importanti e tanta soddisfazione hanno dato anche ai nostri clienti. Non vogliamo sembrare presuntuosi e sostenere che da privati o con più agenzie non si possano vendere le case, ma semplicemente mettiamo in risalto quanto c’è dietro al lavoro di un’Agenzia Immobiliare professionale che lavora in esclusiva: grazie all’incarico in esclusiva si instaura sempre un rapporto di fiducia tra il proprietario di casa e l’Agente Immobiliare; per qualsiasi dubbio o problematica ti potrai affidare a chi potrà consigliarti con un parere serio ed obiettivo. In qualsiasi momento ne avrai bisogno riceverai una risposta: noi richiamiamo sempre i nostri clienti, non solamente per doverosa educazione, ma perché riteniamo giusto anche offrire una consulenza o un aiuto gratuito per etica professionale. Spesso l’Agente immobiliare diventa un consulente anche per chi compra casa ed è anche per questo che potrà riportarti dubbi e obiezioni dei clienti, pianificando con te proprietario i passi successivi per concludere la vendita. Ricordati che l’incarico di vendita in esclusiva è dare la fiducia ad un professionista, in cambio avrai il suo completo impegno ed un concreto e strutturato aiuto alla realizzazione del tuo progetto! Tu dovrai solo rilassarti e pensare alla tua nuova casa…