PERCHE’ CASA MIA VALE MENO DI QUELLA DEL MIO VICINO?

I fattori che aumentano o diminuiscono il valore di un’immobile

Oggi condividiamo con te la nostra recente esperienza con il signor G. R. che ha deciso di vendere la sua abitazione. Non sapendo da dove iniziare, il signor G. R. ha fatto una ricerca su internet e ha trovato la nostra agenzia prima nella classifica delle 10 migliori agenzie di Padova del 2024, così ha deciso di contattarci. vedi “le 10 agenzie immobiliari migliori di Padova”

Abbiamo fissato un appuntamento conoscitivo a casa sua, abbiamo visionato l’appartamento, bevuto un caffè insieme e chiacchierato un po’ per capire al meglio le sue esigenze e necessità e con le planimetrie in mano siamo tornati in ufficio.

Dopo qualche giorno e un’analisi approfondita della zona, del palazzo e dell’appartamento, abbiamo fissato un nuovo incontro “a casa nostra”, cioè nel nostro ufficio così anche il signor G.R. ha avuto modo di conoscere meglio la nostra agenzia. In maniera molto concreta abbiamo comunicato al signor G.R. la stima del “più probabile valore di mercato”, sulla scorta della nostra conoscenza di zona, di altri immobili venduti nello stesso quartiere, dei valori al metro quadro dell’Agenzia delle Entrate, comparando il tutto con un’analisi della situazione esterna ed interna dell’appartamento.

Il signor G.R. è rimasto soddisfatto dallo studio accurato che abbiamo fatto per determinare la nostra valutazione… ma la sua prima spontanea domanda è stata: “MA PERCHE’ CASA MIA VALE MENO DI QUELLA DEL MIO VICINO CHE HA VENDUTO POCHI MESI FA? HA LA STESSA METRATURA!!!”

Sinceramente un po’ ci aspettavamo questa domanda, perché mesi prima abbiamo seguito proprio noi la vendita dell’altro appartamento e perché è un paragone che i clienti fanno spesso. Abbiamo spiegato tutte le motivazioni al signor G.R.:

1. l’appartamento del signor G.R. è situato al primo piano del palazzo, mentre quello del vicino ad un piano alto. La palazzina è dotata di ascensore. Inoltre, l’appartamento del terzo piano ha un’esposizione a Sud-Ovest mentre quello del primo piano a Nord-Est. Tutto ciò influisce notevolmente sulla luminosità e la vista: il piano alto ha una vista aperta e ariosa sui tetti delle case e verso il tramonto mentre invece il piano basso guarda le altre case.

2. l’appartamento del signor G.R., in seguito a quanto descritto al punto 1 e al fatto che sotto ci sono i garage (mentre invece quello del terzo piano ha un altro immobile sopra e sotto) ha una dispersione di energia importante e di conseguenza una classe energetica più bassa rispetto all’altro.

3. l’appartamento del signor G.R. ha subito un intervento in seguito al quale sono state create due camere anziché tre, ampliando la zona giorno, mentre l’altro, pur ristrutturato, ha mantenuto la sua disposizione originale con le tre camere da letto. Tutto questo è importante perché, a parità di metratura, l’immobile del signor G.R. esclude una fascia di potenziali acquirenti e cioè le famiglie con due o più bambini. Ovviamente, dato che la metratura c’è, non sarà complicato ripristinare la distribuzione originale ma questo comporterebbe delle ulteriori spese per l’acquirente.

4. infine la ristrutturazione eseguita nell’appartamento del signor G.R., pur essendo completa, è una ristrutturazione fatta un po’ in economia a differenza di quella fatta nell’altro appartamento con finiture e materiali di migliore alta qualità (e di cui oltre tutto si disponeva di tutte le certificazioni).

Condividendo tutte queste riflessioni e facendo un paragone su fatti e dati concreti, il signor G.R. si è convinto della correttezza della stima del suo appartamento e ci ha affidato l’incarico per venderlo.

Perché ci tenevamo a raccontarti questa esperienza? Per spiegarti l’importanza di una valutazione corretta del prezzo di un immobile: l’importanza di vederlo e “studiarlo” per non fare una stima approssimativa durante la visita facendo X metri quadri per Y euro al metro come spesso ci chiedono i clienti quando andiamo a visionare i loro immobili. Un agente immobiliare che rispetta il cliente, se stesso ed il proprio lavoro, una volta visionato l’immobile e con planimetrie e documenti in mano fa una valutazione a 360 gradi per poter dare il valore di mercato più corretto possibile.

Di seguito alcuni dei punti che vengono tenuti in considerazione facendo la stima del più probabile valore di mercato di un immobile.

1. La posizione

Il primo parametro da considerare è la posizione dello stabile. La valutazione di un immobile cambia in maniera sensibile a seconda della città e del quartiere in cui si trova; se situato in una zona molto centrale avrà una valutazione ben diversa rispetto a un quartiere periferico o di edilizia popolare. L’ubicazione influenza in maniera notevole il prezzo finale. Due appartamenti con le stesse identiche planimetrie hanno valutazioni molto differenti a seconda di dove si trovano: più alta nel centro storico, inferiore in zone periferiche.

2. Lo stato dell’immobile

Come valutare un immobile in base alle condizioni generali in cui si presenta? Un appartamento appena ristrutturato ha un valore ben più alto di uno che mostra problemi evidenti e ha bisogno di lavori prima di poter essere abitato. Se vuoi vendere casa a un prezzo interessante, potrebbe essere una buona idea farti carico del rinnovamento prima di metterla in vendita, magari approfittando dei bonus e delle agevolazioni previste per chi ristruttura. Se l’abitazione si trova in uno stabile un po’ datato potresti concentrare i tuoi interventi per migliorare l’isolamento termico e acustico, due dei maggiori problemi delle case più vecchie. Anche puntare a ottimizzare l’efficienza energetica aiuta a chiedere un prezzo più vantaggioso, come vedremo tra poco.

3. Le dimensioni

Le dimensioni sono uno dei fattori che vengono subito in mente quando pensiamo a cosa aumenta il valore di un immobile. Il prezzo finale infatti è calcolato a partire dal costo al metro quadro, che a sua volta dipende dalle tendenze di mercato, dalla posizione e dalle caratteristiche del fabbricato.

4. Vista, orientamento ed esposizione

Al netto della posizione, delle condizioni e della grandezza, i requisiti più richiesti da chi cerca casa sono la luminosità e la vista. Un piano alto in una zona con pochi palazzi, ed una bella vista in cui perdersi con lo sguardo, sui tetti delle altre case in lontananza oppure un panorama al tramonto da poter ammirare dal balcone non è forse il sogno di tante persone, soprattutto in una grande città? Se il tuo immobile ha una doppia esposizione, magari con orientamento a sud che assicura luce naturale costante, puoi contare su una valutazione di mercato molto interessante.

5. La distribuzione interna dei vani

La planimetria di una casa e la distribuzione degli spazi interni ne aumentano il valore complessivo. La possibilità di ridisegnare le aree abbattendo alcune pareti, o di progettare armadiature a muro per ottimizzare gli spazi, è molto apprezzata dai potenziali acquirenti che vogliono adattare l’abitazione alle loro esigenze. I soffitti alti sono sicuramente un beneficio, quando ragioniamo sul come valutare un immobile: sono sinonimo di grande luminosità e possono permettere di aggiungere soppalcature per aumentare di fatto le dimensioni abitative.

6. Presenza di balconi, terrazzi o giardino

Le aree esterne sono spesso richieste da chi cerca una nuova casa. Giardini, terrazzi, ma anche piccoli balconi da arredare su misura, alzano la valutazione finale e la visibilità di un annuncio. Prenditi cura dei tuoi spazi all’aperto per mantenere elevato il valore della tua casa.

7. Rifiniture di pregio

Non dimenticarti di mettere in risalto i particolari di qualità dell‘immobile che vuoi vendere. Pavimenti in marmo o parquet, librerie realizzate su misura, infissi e doppi vetri, impianti di domotica e qualsiasi altra rifinitura di pregio vanno ben evidenziati per attrarre possibili acquirenti più attenti ai dettagli.

8. Efficienza energetica

Come abbiamo già accennato, una casa efficiente sotto il profilo del risparmio energetico può risultare molto avvantaggiata quando arriva il momento della vendita. Una classe energetica alta comporta minori spese per il riscaldamento invernale, il raffrescamento estivo e, in generale, per mantenere un tenore di consumi più limitato.

Quando pensiamo a cosa aumenta il valore di un immobile, forse la certificazione energetica APE non è tra i primi fattori che ci vengono in mente, ma possiamo assicurarti che nei prossimi anni guadagnerà un’importanza sempre più rilevante.

9. Servizi accessori

Se il bene immobiliare viene venduto con degli “extra”, è giusto rivedere al rialzo la valutazione finale. Può trattarsi di alcuni elementi di arredo, come per esempio una cucina attrezzata su misura completa di elettrodomestici, dell’impianto dell’aria condizionata, oppure di box, posti auto o cantine.

Da non sottovalutare, poi, l’aumento del valore di un immobile con ascensore, soprattutto per abitazioni collocate in piani alti.

10. Qualità delle parti comuni

Ultimo dei fattori da considerare è la qualità degli ambienti comuni in cui si trova l’immobile. Tutti gli spazi di pertinenza del condominio, se trascurati, influenzano in negativo la valutazione delle singole unità abitative: una facciata da rifare, un giardino condominiale poco curato o delle scale sporche e poco illuminate non ti fanno fare bella figura con i potenziali acquirenti. Non è compito tuo rimetterle a posto, ma non puoi sottovalutarle.

Ah… dimentivavo: G.R. ha venduto la sua casa tramite la nostra agenzia e ci sta anche facendo una bellissima pubblicità, quindi se stai pensando di vendere casa perchè non ci contatti e ne parliamo insieme?