“Dopo l’eclatante exploit post pandemico, il mercato immobiliare italiano deve ora fare i conti con uno scenario nuovamente avverso. Il protrarsi degli eventi bellici, da una parte, la severità delle misure di politica monetaria decise dalla BCE, dall’altra, concorrono a delineare un quadro tutt’altro che favorevole per le ambizioni di salvaguardia dei livelli fin qui raggiunti”, si legge nell’Osservatorio di Nomisma. In questo scenario il ricorso al credito da parte delle famiglie italiane diventa imprescindibile, anche se questo crescente fabbisogno si scontra inevitabilmente con un orientamento delle politiche di erogazione da parte delle banche più prudente e selettivo. Secondo Nomisma “a rendere più impervio l’accesso al credito non è solo l’accresciuta onerosità del finanziamento – con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023 – quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari”.
Il mutato atteggiamento da parte delle banche inevitabilmente si ripercuote sulla domanda abitativa, la cui dipendenza da mutuo rappresenta un fattore conclamato già da tempo per la maggior parte della popolazione. Ne deriva quindi – dopo il biennio 2021-22 – un sensibile calo delle intenzioni di acquisto immobiliari e delle richieste di finanziamento. Un calo che, secondo Nomisma, non dipende solo dagli indicatori di fiducia delle famiglie, seppure in calo rispetto ai massimi toccati a settembre 2021, ma derivante anche dal repentino irrigidimento dei criteri di selezioni della clientela. Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%). Politiche creditizie più prudenti incidono negativamente sul l’afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del 14,6% su base annua, con un’intensità della contrazione che dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell’anno, per poi ridursi a partire dall’estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria. I rischi di ridimensionamenti più significativi dovrebbero essere circoscritti all’anno in corso e non comportare arretramenti dei valori nominali.
Al riguardo Nomisma sottolinea come “la rigidità dei prezzi delle abitazioni nelle fasi di rallentamento ciclico rappresenta una caratteristica del mercato immobiliare italiano, destinata a trovare conferma anche in questa fase, alla luce di un’inflazione elevata che fatica a recedere”. Le evidenze emerse dal monitoraggio condotto da Nomisma sulle città intermedie confermano il perdurare di una conferma dei prezzi medi, anche se in corrispondenza dei maggiori mercati ci si aspetta la comparsa di eventuali segnali recessivi. Nomisma evidenzia anche come nell’ultimo anno i tempi per finalizzare la vendita di un’abitazione si siano in realtà leggermente accorciati (5,4 mesi in media), non discostandosi dai livelli raggiunti a consuntivo nel 2021. Considerando lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto questo si è attesta al 10,6% nel comparto abitativo.
La situazione sul versante locativo risulta più dinamica: alla domanda stabile di lungo periodo si aggiunge quella temporaneamente impossibilitata ad accedere alla proprietà. Ne deriva, quindi, “una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi”. I rendimenti lordi da locazione – nella media dei 13 mercati monitorati – non hanno subito variazioni significative e si attestano in media al 5,5% nel residenziale. Considerando i tempi medi per affittare un’abitazione, questi si attestano a 1,5 mesi, mentre i rendimenti lordi da locazione sono nell’ordine del 5,5%.
Uno scenario non semplice con inflazione alta, mutui con tassi in rialzo e guerra che continua, ma in realtà territoriali come la nostra non assisteremo a nessuna crisi immobiliare: i prezzi degli immobili sono più o meno stabili mentre i tassi d’interesse dei mutui, nonostante gli aumenti, sono a livelli ancora interessanti se comparati ai picchi raggiunti in anni passati. Certamente le condizioni sono differenti rispetto ai minimi storici degli ultimi anni ed incidono su chi aveva già un mutuo in corso, ma i nuovi acquirenti si abitueranno al nuovo regime.
Il probabile rallentamento temporaneo del prossimo biennio offrirà interessanti opportunità per investire nell’immobiliare. Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito.