La prima Newsletter dell’anno è dedicata alle importanti novità per il settore immobiliare relativamente agli aspetti tributari ed ai Bonus Fiscali (introdotti dalla Legge n. 234 del 30 Dicembre 2021 e dal Decreto Legge n. 146 del 21 Ottobre del 2021).
Riportiamo un Vademecum sui cambiamenti introdotti in ambito di Bonus Fiscali relativamente agli immobili, che potrebbe essere utile:
- a chi vuole acquistare casa,
- a chi vuole vendere casa
- a chi vuole migliorare la propria casa
Sperando di darvi degli spunti utili per i vostri futuri progetti immobiliari e per darvi informazione sulle molteplici occasioni di risparmio da poter cogliere vi auguriamo una buona lettura!!!
1. Bonus mobili e arredi.
La detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici viene prorogata al 31 dicembre 2024 ma, a partire dalle spese sostenute dal 1° gennaio 2022, viene diminuito il tetto di spesa massima su cui calcolare la suddetta detrazione.
In particolare, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022 e fino al 31 dicembre 2022, il massimale di spesa per la detrazione in esame viene ridotto da € 16.000 a € 10.000.
Invece, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2023 e fino al 31 dicembre 2024, il massimale di spesa diminuisce da € 10.000 a € 5.000. Restano invariate le modalità di fruizione della detrazione fiscale in questione:
1) recupero in 10 quote annuali di pari importo esclusivamente in dichiarazione annuale dei redditi;
2) non ammissibilità della cessione del credito o dello sconto in fattura.
Infine, va ricordato che la detrazione in questione spetta esclusivamente nei confronti dei soggetti IRPEF al ricorrere congiunto delle seguenti condizioni:
– sostenimento di spese per l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici nuovi di classe non inferiore alla A+ (A per i forni) (per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica);
– connessione della suddetta spesa con l’esecuzione di un intervento di recupero ediliziO;
– l’intervento di recupero del patrimonio edilizio deve essere iniziato a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente a quello dell’acquisto dei mobili e grandi elettrodomestici;
– i mobili e gli elettrodomestici acquistati devono essere finalizzati all’arredamento dell’unità immobiliare residenziale oggetto di intervento di recupero del patrimonio edilizio.
NOTA BENE
L’acquisto di mobili o di grandi elettrodomestici è agevolabile anche se tali beni sono destinati all’arredo di un ambiente diverso da quelli oggetto di interventi edilizi (ad es., la ristrutturazione del bagno consente di portare in detrazione le spese per l’acquisto di un nuovo tavolo o di un frigorifero).
- Bonus verde.
Viene prorogata fino al 31 dicembre 2024 la detrazione IRPEF del 36% per le spese sostenute per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi e/o la realizzazione di coperture a verde e di
giardini pensili (c.d. “bonus verde”).
Il tetto massimo di spesa su cui calcolare la suddetta detrazione resta fissato in € 5.000 per unità immobiliare ad uso abitativo.
Restano invariate le modalità di fruizione della detrazione fiscale in questione:
1) recupero in 10 quote annuali di pari importo esclusivamente in dichiarazione annuale dei redditi;
2) non ammissibilità della cessione del credito o dello sconto in fattura.
- Bonus facciate.
La detrazione fiscale prevista per le spese documentate relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti viene prorogata fino al 31 dicembre 2022.
Tuttavia, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022, l’ammontare della detrazione spettante viene ridotto dal 90% al 60%.
Per l’anno 2022 viene confermata l’assenza di un tetto di spesa massima su cui calcolare la detrazione fiscale.
Con riferimento alle modalità di recupero di tale detrazione si ricorda che la stessa:
- può essere fruita in 10 quote annuali di pari importo in dichiarazione annuale dei redditi; oppure
- può essere oggetto di cessione nei confronti di altri soggetti (compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari) in cambio di denaro;
- può essere oggetto di sconto in fattura da parte delle imprese e/o dei professionisti che hanno effettuato l’intervento.
- Il bonus per ristrutturazioni edilizie.
La detrazione IRPEF del 50% spettante a fronte del sostenimento di spese per interventi di recupero edilizio viene prorogata fino al 31 dicembre 2024.
Resta invariato a € 96.000 per unità immobiliare il tetto massimo di spesa su cui calcolare la suddetta detrazione.
Con riferimento alle modalità di recupero di tale detrazione si ricorda che la stessa:
- può essere fruita in 10 quote annuali di pari importo in dichiarazione annuale dei redditi; oppure
- può essere oggetto di cessione nei confronti di altri soggetti (compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari) in cambio di denaro;
- può essere oggetto di sconto in fattura da parte delle imprese e/o dei professionisti che hanno effettuato l’intervento.
- L’Ecobonus.
Gli incentivi fiscali per la riqualificazione energetica (c.d. “Ecobonus”) sono prorogati al 31 dicembre 2024; si tratta delle detrazioni fiscali del 50%/65%, delle detrazioni del 70%/75% (c.d. “ecobonus parti comuni”) e delle detrazioni dell’80%/85% (c.d. “eco-sismabonus parti comuni”).
Restano invariati rispetto al 31 dicembre 2021 i tetti di spesa massima su cui calcolare la suddetta detrazione previsti per ciascuna tipologia di intervento.
Con riferimento alle modalità di recupero di tale detrazione si ricorda che la stessa:
- può essere fruita in 10 quote annuali di pari importo in dichiarazione annuale dei redditi; oppure
- può essere oggetto di cessione nei confronti di altri soggetti (compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari) in cambio di denaro;
- può essere oggetto di sconto in fattura da parte delle imprese e/o dei professionisti che hanno effettuato l’intervento.
- Il Sismabonus.
Il c.d. “Sismabonus” viene prorogato fino al 31 dicembre 2024 in tutte le sue articolazioni (detrazione del 50%, del 70%/80% e del 75%/85%), incluso il c.d. “sismabonus acquisti”.
Con riferimento alle modalità di recupero di tale detrazione si ricorda che la stessa:
- può essere fruita in 10 quote annuali di pari importo in dichiarazione annuale dei redditi; oppure
- può essere oggetto di cessione nei confronti di altri soggetti (compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari) in cambio di denaro;
- può essere oggetto di sconto in fattura da parte delle imprese e/o dei professionisti che hanno effettuato l’intervento.
- Le novità sul Superbonus 110%.
Per quel che concerne il c.d. “Superbonus 110%” vanno evidenziate le seguenti proroghe:
- per gli interventi effettuati da condomìni, da persone fisiche che possiedono per intero l’edificio oggetto degli interventi (il quale può essere composto al massimo da 4 unità immobiliari), da persone fisiche su unità immobiliari site all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio interamente posseduto oggetto degli interventi di cui al punto precedente (c.d. “interventi trainati”), da Onlus, proroga al 31 dicembre 2025, con aliquota del:
- 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;
- 70% per le spese sostenute dal 1° gennaio 2024 fino al 31 dicembre 2024;
- 65% per le spese sostenute dal 1° gennaio 2025 fino al 31 dicembre 2025;
- b) per gli interventi effettuati da IACP12 ed “enti equivalenti” (compresi quelli effettuati da persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio) e dalle cooperative edilizie a proprietà indivisa proroga al 31 dicembre 2023, a condizione che alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo;
- c) per gli interventi effettuati da persone fisiche su edifici unifamiliari, unità immobiliari “indipendenti e autonome”, o comunque unità immobiliari non ubicate in edifici sulle cui parti comuni stanno venendo effettuati interventi “trainanti” ai fini del Superbonus 110% proroga al 31 dicembre 2022 a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.
Inoltre:
- viene prevista l’obbligatorietà del visto di conformità anche nel caso di fruizione del Superbonus 110% in dichiarazione dei redditi (sotto forma di detrazione fiscale)13, salvo il caso in cui la dichiarazione venga presentata dal contribuente sulla base di quella “precompilata” dall’Agenzia delle Entrate oppure per il tramite del sostituto d’imposta che gli presta assistenza fiscale;
- viene introdotto un rinvio ad un apposito decreto del Ministro della transizione ecologica, da emanarsi entro il 9 febbraio 2022, al quale è demandato il compito di stabilire, “per talune tipologie di beni”, i valori massimi stabiliti ai fini dell’attestazione di congruità delle spese sostenute;
- viene specificato che i prezzari individuati dal D.M. 6 agosto 2020 (c.d. “Decreto Requisiti”) (prezzari regionali e prezzari DEI) possono essere applicati anche ai fini del rilascio dell’attestazione di congruità sulle spese sostenute per interventi di riduzione del rischio sismico (agevolate con il Superbonus 110% o con il Sismabonus ordinario), nonché per quelle sostenute per interventi di rifacimento delle facciate esterne (agevolate con il c.d. “bonus facciate”) e per quelle sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio (agevolate con la detrazione IRPEF del 50%).
- Bonus per colonnine di ricarica dei veicoli elettrici.
Il c.d. “bonus colonnine per la ricarica di veicoli elettrici” non è stato prorogato oltre il 31 dicembre 2021.
Pertanto, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022, sarà possibile usufruire della detrazione fiscale in questione solo se l’intervento sia “trainato” nel c.d. “Superbonus 110%”.
- Cessione del credito e sconto in fattura per gli interventi edilizi ed energetici.
A seguito delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2022, le opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito relative ai bonus edilizi ed energetici vengono prorogate di pari passi con le relative detrazioni fiscali (quindi, in linea generale, fino al 31 dicembre 2024 e, con riferimento al c.d. “bonus facciate”, fino al 31 dicembre 2022).
Inoltre, viene ampliato il novero delle detrazioni “edilizie” per le quali è possibile esercitare le predette opzioni, a seguito dell’inserimento tra gli interventi “cedibili” o “scontabili” dei seguenti interventi:
– la nuova detrazione per la rimozione delle barriere architettoniche16;
– la detrazione spettante per la realizzazione di box auto pertinenziali.
- Nuova detrazione per le barriere architettoniche (art. 1, c. 42, L. n. 234/2021).
A partire dal 1° gennaio 2022 viene introdotto un bonus edilizio specifico destinato ad incentivare gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.
In particolare, relativamente alle spese documentate sostenute nel periodo che va dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022 a fronte di interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, viene introdotta una detrazione ai fini delle imposte sui redditi del 75%, da ripartirsi in 5 rate annuali di pari importo. La suddetta detrazione fiscale è calcolata su un ammontare massimo di spesa di:
- € 50.000 (per gli interventi negli edifici unifamiliari, come – ad es. – villette e simili, o per quelli nelle singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano fun-zionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno);
- € 40.000,00 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se è composto da 2 a 8 unità immobiliari;
- € 30.000,00 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se è composto da più di 8 unità immobiliari.
- Proroga delle misure in favore dell’acquisto della “prima casa” (art. 1, c. 151, L. n. 234/2021).
Sono prorogati al 31 dicembre 2022 (rispetto all’originario termine del 30 giugno 2022) i termini per acquistare la prima casa con le agevolazioni previste per i soggetti che non abbiano compiuto 36 anni di età e aventi un ISEE non superiore a 40.000 euro annui (c.d. agevolazione “prima casa under 36”).
I benefici consistono nell’esenzione totale dalle imposte di registro e ipo-catastali ovvero, in caso di acquisto soggetto a IVA, nel riconoscimento di un credito d’imposta pari all’ammontare dell’IVA versata in relazione all’acquisto.
Inoltre, i finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili cui è applicabile il beneficio “prima casa under 36” sono esenti dall’imposta sostitutiva dello 0,25%.
- Detrazioni fiscali per le locazioni stipulate dai giovani
Le modifiche in questione ampliano lo spettro applicativo della detrazione IRPEF già prevista per i “giovani” di età compresa tra i 20 e i 30 anni, che abbiano stipulato un contratto di locazione abitativa per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale (sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori). In particolare, con la Legge di Bilancio 2022, viene prevista una detrazione IRPEF per i giovani di età compresa fra i 20 e i 31 anni non compiuti, con un reddito complessivo non superiore a € 15.493,71, che stipulino un contratto di locazione abitativa20 in qualità di conduttori/inquilini, per l’intera unità immobiliare o porzione di essa, da destinare a propria residenza (sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori).
La detrazione IRPEF in questione spetta, per i primi 4 anni di durata contrattuale.
- Proroga dell’operatività straordinaria del Fondo Gasparrini (art. 1, c. 62, L. n. 234/2021).
Viene prorogato fino al 31 dicembre 2022 l’accesso straordinario al Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (c.d. “Fondo Gasparrini”), già previsto dall’articolo 54, comma 1, del D.L. n. 18/2020. Conseguentemente e fino alla suddetta data continua ad essere prevista la sospensione del pagamento delle rate per lavoratori autonomi, liberi professionisti, imprenditori individuali e piccoli imprenditori, alle condizioni previste dall’articolo 54, c. 1, lett. a), del D.L. n. 18/202021.
- IMU: riduzione per i pensionati residenti all’estero (art. 1, c. 743, L. n. 234/2021).
Limitatamente all’anno 2022 viene stabilito che l’IMU dovuta sull’unica unità immobiliare, purché non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia da:
– soggetti non residenti nel territorio dello Stato
– titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia
– residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia
è ridotta al 37,5%.
L’agevolazione era stata in origine introdotta dal comma 48 dell’articolo 1 della Legge n. 178/2020 a decorrere dall’anno 2021 e prevedeva, per la fattispecie sopra riportata, una riduzione:
– dell’IMU al 50% (che, per il solo anno 2022, viene ridotta al 37,5%); e
– della TARI a 2/3.
- Bonus acqua potabile.
Viene prorogato al 31 dicembre 2023 il credito introdotto per il biennio 2021-2022, avente l’obiettivo di razionalizzare l’uso dell’acqua e ridurre il consumo di contenitori di plastica.
Il credito d’imposta spetta per l’acquisto e l’installazione di sistemi di filtraggio, mineralizzazione, raffreddamento e addizione di anidride carbonica alimentare, finalizzati a migliorare la qualità delle acque destinate al consumo umano.
L’ammontare del credito d’imposta è pari al 50% delle spese sostenute nel limite, per le persone fisiche non esercenti attività economica, di € 1.000 per immobile e, per gli altri soggetti, di € 5.000 per ogni immobile adibito all’attività commerciale o istituzionale.
- Novità IMU e abitazione principale.
Con una modifica alla definizione di abitazione principale ai fini dell’IMU viene stabilito che, nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili situati in Comuni diversi, è possibile beneficiare delle agevolazioni previste per l’abitazione principale (quindi usufruire dell’esenzione dall’IMU o, comunque, di un’aliquota IMU ridotta e della detrazione IMU) solo per uno dei due immobili, che potrà essere scelto dai componenti del nucleo stesso.
A cura del Dott. Cristoforo Florio
(Dottore Commercialista – Consulente fiscale nazionale FIMAA, specializzato in fiscalità immobiliare)