Approvata la riforma che semplifica la circolazione degli immobili oggetto di donazione
Finalmente in sicurezza la circolazione degli immobili oggetto di donazione, da anni diventata un problema quando chi aveva ricevuto un immobile in donazione trovava un’infinità di complicazioni se decideva di venderlo. La donazione avrebbe potuto rivelarsi lesiva della quota di legittima di competenza di un eventuale altro erede che avrebbe potuto rivalersi sull’immobile: questo non è più possibile ed è quanto consegue alla definitiva approvazione del disegno di legge di semplificazione 2025.
Il Ddl semplificazioni prevede che nel caso in cui la donazione di un immobile abbia leso la quota legittima di uno o più eredi questi si possano rivalere sul donatario e non più sul terzo acquirente dell’immobile, quindi ora si potrà comprare senza problemi una casa da chi ha ricevuto l’immobile a seguito di donazione.
La tutela della quota di legittima
Il Codice civile riserva necessariamente (e, cioè, senza possibilità di eccezioni) a determinati strettissimi congiunti del “de cuius” (detti legittimari e cioè il coniuge, l’unito civile, i discendenti e, in mancanza di questi ultimi, gli ascendenti) una rilevante quota del suo patrimonio, la cosiddetta “legittima”, che il de cuius durante la sua vita non può intaccare né effettuando donazioni né mediante la redazione di un testamento nel quale i predetti congiunti siano “dimenticati” o addirittura diseredati per effetto di disposizioni testamentarie che attribuiscano l’eredità ad altre persone.
Finora, se il legittimario non trovava sufficientemente capiente il patrimonio del donatario, al fine di soddisfare il suo diritto a conseguire la quota di legittima, e il donatario avesse venduto l’immobile ricevuto in donazione, al legittimario era attribuita la facoltà di agire (era questa la cosiddetta “azione di restituzione”) nei confronti di chi fosse divenuto proprietario del bene già oggetto di donazione, al fine di farselo restituire o, in alternativa, di farsi pagare una somma di denaro di importo pari a quello occorrente per soddisfare la pretesa del legittimario di conseguire la propria legittima.
Il soggetto che fosse divenuto proprietario del bene oggetto, in passato, di una donazione subiva la restituzione anche se egli fosse completamente ignaro della stipula della donazione lesiva della legittima. Per tutte queste ragioni, un bene oggetto di donazione è stato finora considerato dal mercato come scarsamente commerciabile: chiunque lo acquistasse subiva il rischio di vedersi coinvolto in una lite ereditaria tra soggetti del tutto estranei, anche a distanza di tantissimi anni dalla donazione. Stessa situazione per la banca che avesse iscritto un’ipoteca su un bene che fosse stato oggetto di donazione.
La legge di semplificazione 2025 offre, dunque, protezione all’avente causa del donatario e diminuisce la protezione dei legittimari, i quali, se subiscono l’incapienza del donatario, si trovano nella stessa situazione di un normale creditore che non riesce a soddisfare le proprie ragioni qualora il debitore sia nullatenente.
La questione dell’eredità: un caso pratico
Ipotizziamo per semplicità che un genitore vedovo doni in vita una casa a uno dei suoi tre figli e che deceda senza lasciare un testamento. Se calcolando il valore complessivo dei beni del defunto, comprendendo nel computo anche la casa donata, emergesse che quella casa donata vale più di un terzo del totale, fino a oggi gli altri due figli potevano addirittura chiedere al terzo acquirente la restituzione del bene, sulla base di quanto previsto dal codice civile. Un rischio tutt’altro che teorico, che rendeva problematica la vendita delle case donate e anzi pressoché impossibile nel caso in cui l’acquirente avesse bisogno di un mutuo, a meno che non si stipulasse un’apposita (e molto costosa!) polizza assicurativa. Le banche infatti, senza la certezza assoluta sulla proprietà del bene ipotecato, non concedono il finanziamento.
Ora invece, per tornare al nostro esempio, i due figli che hanno ricevuto meno sicuramente mantengono il diritto a essere tutelati ma si possono rivalere esclusivamente sul fratello e non sull’acquirente della casa, che può quindi disinteressarsi delle questioni familiari del venditore.
Conclusioni
In definitiva, la nuova legge di semplificazione 2025 segna un vero punto di svolta per tutto il mercato immobiliare. Dopo anni in cui gli immobili di provenienza donativa venivano percepiti come “rischiosi” e spesso invendibili, oggi possiamo finalmente parlare di una circolazione più fluida, sicura e trasparente.
Chi vende un immobile ricevuto in donazione può farlo con serenità, senza il timore di blocchi o complicazioni; chi compra può farlo senza esporsi a controversie ereditarie; le banche possono concedere mutui su questi immobili con maggiore tranquillità.
Per noi di Pianeta Casa Immobiliare questo significa poter offrire ai nostri clienti opportunità prima inaccessibili e un mercato finalmente più libero e affidabile. Una notizia importante per chi desidera vendere, acquistare o semplicemente valorizzare il proprio patrimonio immobiliare.